Wycofanie się z kupna mieszkania a odzyskanie zaliczki

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie ustnej

Na wstępie podam, iż zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie ustnej, nie zaś w formie aktu notarialnego – zawarł Pan umowę przedwstępną o tzw. skutku słabszym, w której nie może Pan dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: K.c.). U Państwa nie określono odrębnie odszkodowania. Odszkodowanie takie obejmuje np. koszty przygotowania umowy przedwstępnej, jej zawierania, utracone korzyści (zatem koszty stawiennictwa na działce, negocjowania umowy, ponownego ogłoszenia). Nie obejmuje natomiast strat uprawnionego poniesionych na skutek działań zmierzających do wykonania umowy przyrzeczonej ani też utraconych przez jej niewykonanie korzyści. Tym samym nie ma podstawy, by domagał się Pan odszkodowania z uwagi na poniesione koszty w związku z wcześniejszą wyprowadzką itd.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Nadmieniam, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Co do umowy zawartej przez Pana w mojej ocenie nie zachodzi wątpliwość, jakie znaczenie nadano przedpłacie, która została zrealizowana przy zawarciu umowy. Wedle pokwitowania na poczet ceny sprzedaży kupujący wręczył sprzedającemu tytułem zaliczki kwotę 10 000 zł. Przedpłatę tę wyraźnie nazwano „zaliczką”. Tu warto jednak wskazać, że na to wskazuje jedynie potwierdzenie wpłaty i literalne jego rozumienie. Umowa między Państwem mogła być natomiast inna – być może Państwo ustalali, że w razie niewykonania umowy z winy kupującego „zaliczka” przepadnie. Jeśli takie ustalenia były, a nie ograniczono się jedynie do przyjęcia kwoty z określeniem jej jako „zaliczka” oraz zdołają Państwo udowodnić, że takie były ustalenia (już z punktu widzenia doświadczenia życiowego można domyślać się, że „zaliczka” w takim przypadku nie byłaby zabezpieczeniem relewantnym do ponoszonych przez Państwa ryzyk, stąd mogli jej Państwo nadawać znaczenie zadatku), a tym samym i treść umowy – na tej treści umowy należy się opierać. Zgodnie z art. 65 K.c.:

„Art. 65. § 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.”

Niewykonanie umowy przyrzeczonej a zadatek

W przypadku dokonania przedpłat przy dokładnym określeniu ich skutków nie ma potrzeby odwoływania się do reguły interpretacyjnej wyznaczonej art. 394 K.c., która w razie wątpliwości nakazuje przedpłatę traktować jako zadatek.

Zgodnie z art. 394 K.c.:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

Czym jest zadatek?

Zadatek stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie zobowiązania z powodu obciążających dłużnika okoliczności, a polega na utracie danych wierzycielowi przy zawarciu umowy pieniędzy (bądź rzeczy zamiennych) albo konieczności zwrotu wierzycielowi ich podwójnej wysokości (ilości).

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku (bądź żądania kwoty dwukrotnie wyższej) powstaje wtedy, gdy niewykonanie zobowiązania przez dłużnika jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (por. np. wyrok SN z 30.5.2006 r., IV CSK 66/06, Legalis; Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 460).

W przypadku ustalenia zaliczki, po stwierdzeniu, że umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, kwota zaliczki powinna być uznana z uwagi na nieosiągnięcie zamierzonego jej celu za świadczenie nienależne (art. 410 § 2 K.c.) i jako taka podlega zwrotowi w całości. Póki co mamy dowody jedynie na to, że wpłacona kwota była zaliczką (takie jej określenie w potwierdzeniu), a nic nie wiadomo o innych ustaleniach stron w momencie zawierania umowy w tym przedmiocie, tym samym zaliczka ta podlega zwrotowi.

Nadmieniam, że Pan nie może się bronić argumentem, że zużył bądź utracił kwotę zaliczki, bowiem powinien Pan liczyć się z obowiązkiem zwrotu już od chwili, w której ją otrzymał (por. art. 409 K.c., wyrok SN z 30.01.2004 r., I CK 129/03, niepubl.).