Wycena mieszkania przez biegłego – czy mogę odmówić?

Nabycie mieszkania przez jednego z małżonków

Jeśli chcemy zaliczyć mieszkanie do majątku wspólnego lub odrębnego – środki na zakup tego mieszkania są kwestią poboczną. Najpierw należy rozważyć, czy w akcie własności figuruje tylko Pan, czy – Pan i eksmałżonka. Ma to zasadnicze znaczenie dla sprawy.

Jeśli w momencie nabycia mieszkania mieli już Państwo rozdzielność majątkową – sprawa jest oczywista. Lokal należy do Pana.

Gdyby jednak Pana eksmałżonka poczyniła jakieś nakłady z majątku wspólnego (jeśli nie mieli Państwo w tym okresie rozdzielności) czy z majątku swojego (swoich dochodów) – może żądać zwrotu tych nakładów w sprawie o podział majątku. Właśnie do tego powołany jest biegły.

Jeżeli natomiast w momencie zakupu mieszkania małżonkowie nie mieli rozdzielności majątkowej, to istotny będzie przepis art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„Art. 31. § 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”.

Trzy masy majątkowe w małżeństwie

W małżeństwie, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej, występują trzy masy majątkowe: majątek wspólny małżonków oraz dwa majątki osobiste każdego z małżonków.

Pomimo odrębności prawnej majątku wspólnego i majątków osobistych z reguły majątki te w czasie trwania wspólności ustawowej praktycznie nie są wyodrębnione i stanowią jedną całość gospodarczą. Rozdzielenie majątków i dokonanie rozliczeń między nimi w zasadzie następuje po ustaniu wspólności. Jeżeli małżonkowie nie dokonają tego w drodze umowy, celowi temu służy postępowanie sądowe o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami (art. 566 i 567 Kodeksu postępowania cywilnego, w skrócie K.p.c.).

Małżonek, który nie brał udziału w czynności prawnej nabycia własności nieruchomości, nie może w postępowaniu wieczystoksięgowym (którego przedmiotem jest wniosek współmałżonka o dokonanie wpisu prawa własności tej nieruchomości) domagać się wpisania go do księgi wieczystej jako współwłaściciela na zasadach wspólności ustawowej (postanowienie SN z dnia 14 grudnia 1984 r., III CRN 270/84, OSNCP 1985, nr 9, poz. 134).

Tylko jeden z małżonków wpisany w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości

Jeżeli wpisanym w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości jest tylko jeden z małżonków, podczas gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, można na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powództwo takie wyłącza powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Przysługuje ono także w razie niezgodnego z rzeczywistością wpisu w księdze wieczystej innego prawa, np. użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W takich sprawach na pozwanym nabywcy, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, spoczywa ciężar dowodu, że prawo wpisane w księdze wieczystej na rzecz jednego z małżonków, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowi majątek osobisty tego małżonka (wyrok SN z dnia 16 kwietnia 2003 r., II CKN 1409/2000, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 113).

Instytucja biegłego sądowego jest instytucją prawa sądowego procesowego. Ustanowiona została dla zapewnienia należytego funkcjonowania organów szeroko rozumianego wymiaru sprawiedliwości i zabezpieczenia warunków prawidłowego wypełniania przez te organy ich ustawowych zadań. Wynika to z przepisów art. 8 i 126 ustawy z dnia 20 czerwca 1985 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 1994 r. Nr 7, poz. 25 z późn. zm.), art. 278-291 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 193-203 i art. 318 Kodeksu postępowania karnego (w skrócie K.p.k.).

Wezwanie biegłego do wyceny mieszkania

Z przepisów tych wynika, że od biegłego wymagane jest posiadanie nie tylko niekwestionowanej wiedzy i najwyższych kwalifikacji zawodowych, ale także zaufania publicznego, sumienności i bezstronności, a ponadto zaufania sądu do osoby tego biegłego.

Obawiam się, że narazi się Pan na zbędne nieprzyjemności, koszty albo negatywne postępowanie dowodowe w zakresie obliczenia nakładów i wyceny.

Wizyta biegłego trwa od kilkunastu do kilkudziesięciu minut.

Mieszkanie jest tzw. przedmiotem oględzin. Zgodnie z art. 293 K.p.c. przepisy o obowiązku przedstawienia dokumentu stosuje się odpowiednio do przedstawienia przedmiotu oględzin. Jeżeli rodzaj przedmiotu na to pozwala i nie jest to połączone ze znacznymi kosztami, należy przedmiot oględzin dostarczyć do sądu.

Jeśli strona nie zadośćuczyni obowiązkowi przedstawienia przedmiotu oględzin, sąd oceni na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, jakie znaczenie nadać tej odmowie.

Biegły oczywiście na siłę nie wejdzie do mieszkania, ale na przykład żądania byłej żony co do rozliczenia nakładów zostaną przyjęte zgodnie z jej wnioskiem – bez wyceny. Tak sąd postępuje w podobnych sytuacjach.