Wycena biegłego w sprawie o fizyczny podział kamienicy

Jeśli współwłaściciele kamienicy (zwłaszcza zgodnie) zawnioskują o rezygnację z ponownej wyceny (nawet mieszkań przez nich zajmowanych), to koszty postępowania związane z usługami biegłego mogą się zmniejszyć.

Proponuję dokładnie przejrzeć akta postępowania sądowego w tej sprawie, do czego Pani jako uczestniczka postępowania sądowego jest uprawniona – chodzi o przejaw wewnętrznego aspektu zasady jawności postępowania cywilnego, w rozumieniu artykułu 9 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„§ 1. Rozpoznawanie spraw odbywa się jawnie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Strony i uczestnicy postępowania mają prawo przeglądać akta sprawy i otrzymywać odpisy, kopie lub wyciągi z tych akt.

§ 2. Strony i uczestnicy postępowania mają prawo do otrzymania z akt sprawy zapisu dźwięku, chyba że protokół został sporządzony wyłącznie pisemnie.”

Skoro sprawa trwa tak długo, to szczególną uwagę proszę zwrócić na datę wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne K.p.c.). Jednym z podstawowych sposobów zniesienia współwłasności – art. 210 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – jest podział fizyczny rzeczy wspólnej. Mam na uwadze przede wszystkim potrzebę sprawdzenia, czy wniosek o zniesienie współwłasności został skierowany do sądu przed wejściem w życie (27 lipca 1994 r.) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa ta, w swych pierwszych artykułach, reguluje ustanawianie odrębnej własności lokali – czyli ustanawianie odrębnych nieruchomości lokalowych. Jeśli służący zainicjowaniu tej sprawy sądowej wniosek trafił do sądu przed wejściem ustawy o własności lokali, to (zwłaszcza pierwsze w kolejności) stanowiska uczestników postępowania cywilnego mogą wymagać aktualizacji – zwłaszcza z uwzględnieniem tej ustawy. Być może nawet udałoby się skorzystać z rozwiązań mediacyjnych, których przez „te lata” przybyło, zwłaszcza w procedurze cywilnej.

Skoro Pani nie tylko jest współwłaścicielką (art. 195 i następne K.c.) odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), ale również Pani tam mieszka, to posiada Pani odpowiednią wiedzę do zajęcia merytorycznego stanowiska odnośnie do zniesienia współwłasności, a zwłaszcza co do sposobu zniesienia współwłasności. Duże znaczenie może mieć usytuowanie nieruchomości (w tym kształt i powierzchnia gruntu) – ewentualny podział fizyczny (zwłaszcza z uwzględnieniem nieruchomości gruntowej) może przyczyniać się do zwiększenia kosztów – zwłaszcza z uwagi na: honoraria geodetów i notariuszy (niezbędnych w przypadku ustanawiania służebności gruntowych lub służebności przesyłu) oraz koszty sądowe (zakładanie nowych ksiąg wieczystych oraz dokonywanie wpisów w księgach wieczystych).

W przypadku rozległych budynków – np. dużych kamienic (zwłaszcza z dużymi oficynami) – w grę może wchodzić (co niekiedy się spotyka) podział fizyczny budynku (co może być ujmowane jako „podział pionowy”). Jednak złożoność (zwłaszcza „poplątanie”) instalacji może przemawiać przeciwko takiemu podziałowi – przerabianie instalacji (chociażby w celu instalowania oddzielnych liczników głównych dla poszczególnych nieruchomości) oraz ustanawianie służebności (np. służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu na rzecz dostawców tak zwanych mediów oraz służebności podobnych do służebności przesyłu – w odniesieniu do przyłączy lub innych instalacji) mogą wiązać się z tak dużymi kosztami, że opłacalność przedsięwzięcia może być zagrożona (a przy tym mogą pojawić się spory o pokrywanie kosztów). Za „podziałem pionowym” może przemawiać chęć doprowadzenia do powstania tak zwanych małych wspólnot mieszkaniowych – w przypadku których pierwszeństwo mają (w braku odmiennej decyzji współwłaścicieli) dotyczące współwłasności przepisy K.c. i K.p.c. (a ustawy o własności lokali).

Z wyżej podanych względów w grę może wchodzić podział fizyczny poprzez wydzielenie nieruchomości lokalowych. Jeśli dokonuje się tego w akcie notarialnym, to potrzebne jest pisemne stanowisko starosty (zajmowane na podstawie opinii specjalistycznej). Pani jest uprawniona wypowiadać się zarówno co do zagadnień merytorycznych (w tym sposobu ewentualnego podziału nieruchomości wspólnej) oraz proceduralnych (np. wnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji). W praktyce często sprawdza się zajmowanie stanowiska na piśmie – warto dbać o otrzymanie pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez sądowe biuro podawcze) lub wysyłać pisma listami poleconymi (z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru).

Artykuł 230 K.p.c. stanowi: „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane”. Strony procesów oraz uczestnicy postępowań nieprocesowych są sobie równi. Warto zachowywać się odpowiednio aktywnie (w tym polemizować z opiniami biegłych lub z treścią zeznań – również składanych przez uczestników). Bierność może skutkować przegraną – i to „na własne życzenie”.

Proszę pamiętać o prawnym obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). To dotyczyć może tytułem przykładu Pani nakładów na nieruchomość wspólną – w ogóle lub w odniesieniu do danego lokalu mieszkalnego. Forma pisemna (art. 74 K.c.), np. rachunki – pomaga w przeprowadzaniu dowodu z dokumentu (art. 244 i następne K.p.c.). Jednakże w postępowaniu dowodowym (od art. 227 do art. 315 K.p.c) mogą w grę wchodzić również inne środki dowodowe (np. przesłuchanie świadków lub uczestników). Przykłady wniosków dowodowych: „Wnioskuję o przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów … (np. z: rachunków lub rocznych zeznań podatkowych) na okoliczność (np. pokrywania określonych kosztów).” „Wnioskuję o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka – Pana / Pani … na okoliczność … (np. przeprowadzania remontu w mieszkaniu)”.

Obawia się Pani niekorzystnych dla Pani wyników rozliczeń finansowych w gronie współwłaścicieli. Proszę zastanowić się nad tym, czy „zostawianie za progiem” biegłego jest dobrym pomysłem. Mam na uwadze nie tylko to, że użytkownicy innych mieszkań mogliby postąpić podobnie – ale żądając skorzystania z podobieństwa do Pani (będącego na wyższym poziomie) mieszkania. Moim zdaniem, w podjęciu przez Panią decyzji może pomóc brzmienie artykułu 618 K.p.c.:

„§ 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.

§ 2. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.

§ 3. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.”

Czy sędziego, gdyby miał zostać przeprowadzony dowód z oględzin, również nie wpuściłaby Pani do mieszkania? Po co narażać się na koszty związane z zabezpieczaniem dowodu (art. 310- 315 K.p.c.) lub przyczyniać się do sporu (art. 98 i następne K.p.c.) o to, kto doprowadził do powstania określonych kosztów (np. związanych z bezowocną „wyprawą” biegłego sądowego)? Moim zdaniem są racje przeciwne realizacji Pani pomysłu.

Jeśli Pani zajmuje mieszkanie o powierzchni zbliżonej do „proporcji” udziałów (art. 204 K.c.), to można by wnosić o uwzględnienie przez sąd tego, że współwłaściciele (w tym Pani) inwestowali w zajmowane przez siebie mieszkania – zajmowane w oparciu o (nawet dorozumianą) umowę o podziale rzeczy wspólnej do używania (art. 206 K.c.). Być może w ten sposób byłoby łatwiej dokonać rozliczeń – w tym dotyczących nakładów oraz pożytków (art. 207 K.c.). Gdyby chodziło o jakąś halę (np. magazynową), to za dokładnymi rozliczeniami na podstawie artykułu 207 K.c. wiele by przemawiało, ale przecież podział budynku do używania może przemawiać do ograniczenia takich rozliczeń (zwłaszcza do części wspólnych). Jeśli poszczególni współwłaściciele mieliby wskutek zniesienia współwłasności stać się właścicielowi zajmowanych przez siebie lokali, to czemu miałoby służyć „wrzucanie do wspólnego worka” nakładów na zajmowane przez nich mieszkania? Oczywiście można by w rozliczeniach – w których wolno stosować artykuł 224 i następne K.c. – doprecyzowywać treść żądań (np. pomocniczo kierując się artykułem 6 i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów…).

Proszę pamiętać o tym, że w przyjętej w Polsce wersji kapitalizmu postępowanie cywilne traktuje się (w dużym stopniu) jako swoiste pole walki między stronami (uczestnikami) postępowania. Obsługa takiego „przedstawienia” (np. biegli) ma prawo do wynagrodzenia. Nawet w tak zaawansowanym postępowaniu, jak przez Panią wskazane, można starać się o zawarcie ugody (art. 917, art. 918 K.c.). Można zawnioskować do sądu o skierowanie sprawy na drogę mediacji lub o przeprowadzenie sądowego posiedzenia pojednawczego – jest sporo przepisów proceduralnych to ułatwiających (zwłaszcza od art. 183¹ do art. 186 K.p.c.). Każdy ze współwłaścicieli (w tym Pani) może zadać sobie pytanie: Czy lepiej ustąpić komuś ze współwłaścicieli, czy finansować Skarb Państwa oraz biegłych? Niektórzy wolą wersję rzeczywiście sporną – dzięki czemu niejedna kancelaria prawna (zwłaszcza tradycyjna) ma się lepiej niż w przypadku skłonności ludzi do porozumienia.