Współwłasność w drodze czy służebność?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy w przedmiotowej sprawie lepsze jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, czy też współwłasność tej drogi. Każde rozwiązanie ma bowiem swoje plusy i minusy – w zależności od tego czy przyjmiemy punkt widzenia zbywcy czy nabywcy. Rozpatrując sprawę, należy też wziąć pod uwagę ilość ewentualnych współwłaścicieli oraz panujące między nimi stosunki sąsiedzkie.

Spójrzmy najpierw na sprawę pod kątem ochrony interesu właściciela działek, czyli Pana ojca. Jeśli Pański ojciec chce zachować własność działki, po której przebiega droga dojazdowa, oraz czerpać z tego tytułu dochody, to lepszym rozwiązaniem będzie służebność.

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie takiej drogi powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi oraz być ustanowione z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga konieczna ma prowadzić. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w trybie umownym, gdy wobec żądania właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej zgodzi się na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności na określonych warunkach. Warto pamiętać, że oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości sąsiedniej musi – pod rygorem nieważności – zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody (postanowienie Sądu Najwyższego z 08.05.2000 r., sygn. V CKN 43/00).

Ustanawiając służebność, przydałoby się szczegółowo uregulować pewne dodatkowe kwestie, jak na przykład kogo obciążają koszty naprawy i remontu drogi, wysokość i termin płatności wynagrodzenia itp.

Proszę jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej a służebność mediów to dwa różne rodzaje służebności. Prawdopodobnie zachodziłaby więc konieczność ustanowienia drugiej służebności zezwalającej nabywcom na doprowadzenie do ich działek mediów.

Minusy ustanowienia służebności drogi koniecznej

Niewątpliwym minusem ustanowienia służebności jest fakt, że wpisana do Ksiąg wieczystych służebność obciąży grunt Pańskiego ojca w ten sposób, że będzie on musiał godzić się na korzystanie z tej drogi dopóki będzie ustanowiona służebność.

Warto jednak dodać, że Pańskiemu ojcu, jako właścicielowi nieruchomości obciążonej, będzie przysługiwać na mocy art. 291 K.c. prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności albo prawo do żądania zniesienia służebności, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stałaby się dla Pana szczególnie uciążliwa, a nie byłaby konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 K.c.).

Ponadto w następstwie wyznaczenia drogi koniecznej teren, na którym zostanie ustanowiona droga konieczna, nadal będzie należał do właściciela tej nieruchomości, do której należał przed ustanowieniem tej służebności, i to właściciel będzie płacił za ten teren podatek.

Sprzedaż działek z drogą dojazdową

Jeśli natomiast Pańskiemu ojcu nie zależy na utrzymaniu własności gruntu, po którym przebiega droga dojazdowa, to może go sprzedać, ustanawiając jego współwłasność na rzecz nabywców. Jest to dla nabywców zdecydowanie mocniejsze prawo niż służebność, gdyż stają się oni współwłaścicielami gruntu. To na nich ciążą koszty utrzymania drogi, oni opłacają podatek.

Generalnie Pana ojciec pozbywa się wszystkich ewentualnych problemów mogących powstać na tym tle.