Współwłasność gruntu i zgoda na rozbudowę budynków

Wybudowanie budynków na gruncie będącym własnością wielu osób

Na początku zacznę od tego, że zgodnie ze starą zasadą prawną wszystko to, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela gruntu. Jeśli więc grunt stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, to wszelkie budynki znajdujące się na tym gruncie stanową również współwłasność współwłaścicieli.

Z pytania nie wynika, żeby doszło do zniesienia współwłasności, w związku z powyższym współwłasność dotyczy zarówno gruntu, jak i znajdujących się na nim budynków.

Jeżeli ktoś wybuduje trwale związany z gruntem budynek na cudzym – na przykład dzierżawionym – gruncie, budynek stanie się własnością właściciela gruntu, a budowniczy budynku będzie tylko właścicielem nakładów poniesionych na wzniesienie obiektu. Jedyny wyjątek stanowi przypadek, kiedy na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie, użytkownik wieczysty wzniósł budynki zgodnie z umową.

Budynki takie stanowią jego własność (a nie właściciela gruntu), jednak prawo to jest ściśle związane z użytkowaniem wieczystym, a więc przenoszenie wieczystego użytkowania i własności budynku może odbywać się tylko łącznie.

Przejdźmy teraz do Pańskiego pytania. Kwestię współwłasności regulują przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność

Jeśli chodzi o kwestię nadbudowy kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność, to sprawa wygląda następująco.

Na początek trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy współwłaściciel może samodzielnie (tzn. bez zgody pozostałych współwłaścicieli) dokonać tej nadbudowy. W tym celu należy zastanowić się, czy tę czynność można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Zgodnie bowiem z art. 201 K.c. „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Na marginesie warto przypomnieć, że zgodnie z art. 204 K.c. „większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów”.

Natomiast zgodnie z art. 199 K.c. „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Czy nadbudowa budynku wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Warto przy tym pamiętać, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27.02.2006 r., sygn. akt I ACa 829/05).

Przepisy nie podają, jakie czynności należą do zakresu zwykłego zarządu, a jakie czynności przekraczają ten zarząd. W literaturze przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. W granicach zwykłego zarządu mieści się zatem bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

Moim zdaniem wykonanie nadbudowy stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, w związku czym potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Wskutek nadbudowy budynku dochodzi do powiększenia nieruchomości wspólnej. Ponadto nadbudowa wiąże się koniecznością wykonania dość zaawansowanych prac budowlanych.

Warto w tym miejscu przytoczyć kilka orzeczeń sądowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29.09.2004 r. (sygn. akt IV SA 1128/03) uznał, że „modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego, stanowiącego współwłasność kilku osób, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.

Czy przebudowa i modernizacja poddasza stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd?

Nawet przebudowa i modernizacja poddasza stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 01.02.2002 r. (sygn. akt II SA/Po 1876/00), zgodnie z którym „przebudowa i modernizacja poddasza są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomością i na ich dokonanie niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”.

Wreszcie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29.03.1990 r. (sygn. akt IV SA 33/90) uznał, że „nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością. Fakt, że współwłaściciel nie złożył odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, nie jest równoznaczny z wyrażeniem na nią zgody”.

W świetle powyższych informacji moim zdaniem na nadbudowę kondygnacji powinien Pan uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.