Współwłasność po rozwodzie, jak odzyskać część nieruchomości od byłego małżonka?

Współwłasność – naruszenie posiadania, opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W opisanej sprawie został przeprowadzony podział majątku wspólnego po ustanowieniu rozdzielności i ustalili Państwo podział nieruchomości. Zatem każdy z Państwa może korzystać ze swojej części nieruchomości.

Jeżeli ma Pani trudności w korzystaniu z nieruchomości, to może wezwać małżonka do wydania Pani części nieruchomości, kierując pozew o naruszenie posiadania. Dodatkowo może Pani obciążyć byłego małżonka opłatą za bezumowne korzystanie z Pani części nieruchomości, przyjmując wysokość odszkodowania jako czynsz, który mogłaby Pani uzyskać wynajmując tę część nieruchomości.

Nieruchomość, prawo własności, ograniczenia

Warto, aby Pani pamiętała o tym, że jako właścicielka ma prawo do nieskrępowanego korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, dalej „K.c.”) – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Prawo własności jest prawem rzeczowym. Jako prawo podmiotowe ma ono bezwzględny charakter, a więc jest skuteczne erga omnes – wobec wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu. Stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy. Własność jest „prawem na rzeczy własnej”. Obowiązująca konstrukcja prawa własności nie kształtuje tego prawa jako absolutnego, nieskończonego, a zatem własność ma także swoje granice określone przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Pojmowanie prawa własności jako prawa do rzeczy o charakterze absolutnym prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia interesów innych podmiotów.

Pierwszą granicę prawa własności stanowi całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Prawo własności jest kształtowane, począwszy od Konstytucji, zarówno przez normy prawa cywilnego, jak i normy innych gałęzi prawnych, w tym przede wszystkim ustawy o charakterze administracyjnoprawny, a także inne akty. Większość ograniczeń prawa własności ma właśnie charakter publicznoprawny i wynika zarówno z przepisów prawa administracyjnego, jak i z wydanych decyzji administracyjnych. Ograniczenia wprowadzają między innymi takie akty, jak:

• ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
• ustawa z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ;
• ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane;
• ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny w zakresie prawa sąsiedzkiego uregulowanego w art. 144-154.

Granicę prawa własności, o której mowa w art. 140, stanowią dwie klauzule generalne – zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Klauzule generalne odgrywają istotną rolę w systemie prawa, przenikają bowiem tenże system i nadają normom prawnym swoiste zabarwienie, stanowiąc łącznik pomiędzy normami prawnymi a szerokim układem norm pozaprawnych.

Zasady współżycia społecznego

Zasady współżycia społecznego obejmują normy etyczne i moralne, odnoszące się do wzajemnych relacji między ludźmi. U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego do systemu prawa leżała potrzeba objęcia ochroną prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych. Jedną z funkcji zasad współżycia społecznego jest wyznaczenie granicy wykonywania prawa własności, zatem art. 140 należy do grupy przepisów korzystających z zasad współżycia społecznego jako kryterium służącego bezpośrednio lub pośrednio wykładni oświadczenia woli w celu bliższego sprecyzowania treści stosunku cywilnoprawnego. W konsekwencji w treści własności nie mieszczą się typowe niemoralne zachowania, które nigdy nie mogą być przedsiębrane przez żadnego właściciela.

Następną klauzulą generalną, która kształtuje zarówno zasady wykonywania tego prawa, jak i jego treść, jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W omawianej klauzuli chodzi o pewne ukierunkowanie, które uwzględnia zarówno interes społeczny, jak i funkcjonalne ujęcie praw majątkowych. Omawiana klauzula odwołuje się do kryteriów ekonomicznych, które z punktu widzenia moralności nie zawsze zasługują na aprobatę. Uwzględnia ona zarówno interes jednostkowy, jak i interes społeczny, które powinny się nawzajem równoważyć. Ograniczenia wynikające z klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa nie mogą iść jednak dalej niż ograniczenia wynikające z zasad współżycia społecznego.

Wyjście ze współwłasności nieruchomości

Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności, to wyjaśniam, co następuje. Zgodnie z art. 195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Sądowe zniesienie współwłasności – 3 sposoby podziału

Jeżeli chodzi o przeprowadzenie postępowania w sprawie zniesienia współwłasności, to postępowanie to uregulowane jest w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 1550; dalej „K.p.c.”). W pierwszej kolejności sąd będzie nakłaniać do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 §1 K.p.c.). Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.).

Podział w naturze

Jeśli jednak do zgodnego podziału nie dojdzie, to wtedy zastosowanie będzie miał przepis art. 623 K.p.c., który stanowi, że gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne tzn. każdemu ze współwłaścicieli przyznaje część nieruchomości.

Przyznanie całej nieruchomości współwłaścicielowi i spłata udziałów – rozliczenie nakładów

Kolejnym sposobem dokonania zniesienia współwłasności jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości wraz ze spłatą udziałów pozostałych współwłaściciel. W takiej sytuacji, w przypadku gdy właściciel, który otrzymuje nieruchomość na wyłączną własność, utrzymywał samodzielnie nieruchomość, dokonywał na nią nakładów, może odliczyć wartość poniesionych środków z kwoty należnej do spłaty (musi to być uwzględnione w postanowieniu sądu, aby można było dokonać odliczenia). Zgodnie z art. 624 K.p.c. – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń następuje z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej sumy

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takiej sytuacji w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

Niestety, przy zniesienie współwłasności polegającej na tym, że przyznaje się nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli wychodzi się od kwoty wartości nieruchomości. Przykładowo jeżeli nieruchomość warta jest 500 000 zł, to osoba, na której rzecz nieruchomość zostaje przyznana, powinna spłacić drugiej osobie kwotę 250 000 zł (połowa wartości).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296