Współwłaściciele gruntu

Uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej

Zgodnie z treścią art. 140 Kodeksu cywilnego „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Art. 206: „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Sąd Najwyższy w uchwale całej Izby Cywilnej z 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62 (OSNCP 2/64, poz. 22), zawarł wytyczne w sprawie stosowania przepisów prawa rzeczowego stanowiących odpowiednik obecnych art. 19-204 i 206 (w tym o współwłaścicielach gruntu). Uchwała ta obecnie utraciła znaczenie wytycznych wymiaru sprawiedliwości, jednakże mocą autorytetu i siłą argumentacji zachowała pod rządem przepisów Kodeksu cywilnego pełną aktualność dla wykładni art. 199-204 i 206 w zakresie, w którym, ze względu na jej doniosłość, należy przytoczyć ją in extenso, z zastrzeżeniem, że art. 78 prawa rzeczowego odpowiada art. 195 Kodeksu cywinego, a art. 82-85 odpowiadają art. 199-204 Kodeksu cywilnego, art. 90 zaś – art. 206:

„I. Zagadnienie, w jaki sposób współwłaściciel, który z jakichkolwiek przyczyn nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do wspólnego jej posiadania, nie było w praktyce sądów niższych instancji, jak również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, rozstrzygane jednolicie. W dotychczasowym orzecznictwie zarysowały się dwie rozbieżne tendencje. Według jednej z nich współwłaściciel, który nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, może domagać się dopuszczenia go do posiadania rzeczy jako całości, a więc w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiegoż posiadania rzeczy przez innych współwłaścicieli. Według drugiej tendencji uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej jest realizowane przez wydzielenie temu współwłaścicielowi części rzeczy do wyłącznego użytku (podział quoad usum). Większość sądów uznawała przy tym, że zarówno jedno, jak i drugie roszczenie współwłaściciela, może być dochodzone w drodze powództwa.

II. W świetle art. 78 oraz 90 pr. rzecz. (art. 195 i 199 k.c.) każdy współwłaściciel jest z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nimi. Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania. Jednakże roszczenie takie można realizować tylko wtedy, gdy ze względu na charakter współposiadania sąd może skonkretyzować w wyroku, na czym mają polegać obowiązki pozwanego, których wykonanie zapewni powodowi współposiadanie, a więc gdy wyrok nadaje się do egzekucji. Nie byłoby natomiast dopuszczalne, jako nie nadające się do egzekucji, ogólnikowe przyznanie współwłaścicielowi współposiadania bez określenia, na czym konkretnie to współposiadanie ma polegać.

W konsekwencji uznać należy, że współwłaściciel może się domagać dopuszczenia go do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna studnia, wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast z wymienionych przyczyn możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych.

Trzeba dodać, że przyznając współwłaścicielowi współposiadanie bez fizycznego podziału rzeczy quoad usum, sąd nie może się ograniczyć do ogólnikowego stwierdzenia w wyroku, że wydaje taką decyzję, lecz powinien ściśle określić, do jakich świadczeń zobowiązuje pozwanego. Z reguły chodzić będzie w takim wypadku o włożenie na pozwanego obowiązku nieczynienia (np. niestawiania przeszkód przy wpędzaniu bydła na wspólne pastwisko), niekiedy jednak sąd nakaże również świadczenie pozytywne (np. rozebranie płotu, który zagradza drogę do wspólnej studni). Legitymację czynną w takim procesie ma współwłaściciel, który domaga się dopuszczenia do współposiadania, bierną zaś ten ze współwłaścicieli, który uniemożliwia lub utrudnia powodowi korzystanie z rzeczy wspólnej.

III. Jeżeli chodzi o drugi kierunek orzecznictwa, to należy przede wszystkim wyjaśnić, że wiele nieporozumień wywołuje sama terminologia rozpowszechniana w praktyce. Mianowicie wbrew rozpowszechnionemu określeniu nie chodzi w takich wypadkach o dopuszczenie, takie bowiem korzystanie z rzeczy wspólnej jest zaprzeczeniem współposiadania przewidzianego w art. 90 pr. rzecz. (art. 199 k.c.). W rzeczywistości decyzja taka kształtuje sposób korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, aniżeli to wynika bezpośrednio z ustawy.

Czy współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o wydzielenie mu części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku?

Wymaga przeto rozważenia, czy sąd może wydać taką decyzję, albo ściślej – czy współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o wydzielenie mu części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku. Jak już zaznaczono, takie roszczenie nie wynika bezpośrednio z ustawy, która jako zasadę przyjmuje wspólne korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z całej rzeczy. Niewątpliwie jednak każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, przy uwzględnieniu uzasadnionych interesów żądającego i pozostałych współuprawnionych. Taka decyzja może m.in. polegać właśnie na wydzieleniu wszystkim lub niektórym współwłaścicielom części rzeczy do wyłącznego użytku. W razie odmowy podjęcia takiej decyzji lub podjęcia decyzji krzywdzącej, sąd może wydać odpowiednie orzeczenie na podstawie przepisów art. 82-85 pr. rzecz. (art. 199-204 k.c.). Zgodnie z art. 2 i nast. dekretu o postępowaniu niespornym z zakresu prawa rzeczowego postępowanie mające na celu wydanie takiego orzeczenia toczy się w trybie niespornym, a więc z udziałem wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy), a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele – rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu. Chodzi bowiem nie o rozstrzygnięcie co do zasady, lecz jedynie o skonkretyzowanie, jak takie rozdzielne korzystanie ma być realizowane. Jest to przy tym rozstrzygnięcie, które może być zmienione i które może uwzględniać w sposób jednakowy interesy wszystkich współuprawnionych. Ma to takie znaczenie praktyczne, że o rozstrzygnięcie może się zwrócić do sądu każdy ze współwłaścicieli (art. 83 § 2 pr. rzecz. – art. 201 k.c.), a nie tylko ich większość (art. 82 pr. rzecz. – art. 199 k.c.).

Trzeba jeszcze dodać, że z wnioskiem o takie rozstrzygnięcie może wystąpić do sądu zarówno współwłaściciel będący w posiadaniu rzeczy wspólnej, jak i współwłaściciel pozbawiony posiadania. Posiadanie bowiem lub brak posiadania jest z punktu widzenia funkcjonowania zarządu rzeczą wspólną okolicznością obojętną. Jednakże wydając powołaną decyzję, sąd obowiązany jest – i to z urzędu – zobowiązać współwłaściciela (współwłaścicieli) władającego częścią rzeczy, która w wyniku takiej decyzji przypada innemu współwłaścicielowi (najczęściej temu, który jest pozbawiony posiadania), aby wydał tę część rzeczy uprawnionemu. Dzięki temu orzeczenie sądu, o którym mowa, może być tytułem egzekucyjnym. Za taką wykładnią przemawiają te same argumenty, którymi Sąd Najwyższy uzasadnił w uchwale całej Izby Cywilnej z dnia 4 grudnia 1957 r., 1 CO 16/57 (OSN 1959, poz. 1) konieczność zamieszczenia analogicznych postanowień w orzeczeniach o zniesieniu współwłasności.”

Podział gruntu do korzystania przez współwłaścicieli

Uchwała ta utraciła aktualność w części IV dotyczącej – wówczas niedopuszczalnego – podziału quoad usum gospodarstwa rolnego. Obecnie podział taki jest dopuszczalny, ponieważ ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi zostały uchylone, a zasady podziału przy znoszeniu współwłasności i dziale spadku zostały w zasadniczy sposób uwolnione od sztywnych reguł.

Poza podziałem rzeczy do korzystania, w zasadzie u nas najpopularniejszym, istnieją inne sposoby uregulowania uprawnień współwłaścicieli gruntu w czasie trwania współwłasności, jak np. korzystanie przez współwłaścicieli gruntu z rzeczy w określonych porach dnia, dniach w tygodniu itp. Ustalenie tych zasad może nastąpić w umowie, a w braku porozumienia – przez sąd. Umowy takie należą do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Reasumując – ma Pan wydzieloną część gruntu do wyłącznego korzystania. Nie ma żadnych przeszkód, aby prowadzona była tam działalność gospodarcza, jeśli przepisy odrębne dopuszczają taki rodzaj działalności. Podział do korzystania daje Panu prawo wyłącznego korzystania z części gruntu określonej w załączonym postanowieniu zgodnie z prawem własności.

Jeśli chodzi o ogrodzenie części nieruchomości – zasadniczo nie ma tu przeszkód. Należy jednak pamiętać o przepisach Prawa budowlanego, w tym o dysponowaniu gruntem na cele budowlane – jeśli takie wymagania będą musiały być spełnione, a ogrodzenie wymaga zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.