Współwłaściciel nieruchomości spadkowej z długami

Współwłasność nieruchomości spadkowej wymagającej remontu

Jak się domyślam, nie doszło do zniesienia współwłasności ani działu spadku ze zniesieniem współwłasności. Z tego względu jest Pani współwłaścicielem majątku spadkowego. Drugim współwłaścicielem był brat. Ale on zmarł i są problemy z ustaleniem spadkobierców po nim.

Fakt, że w Pani ocenie majątek, jaki Pani posiada jako współwłaściciel, wymaga remontu, nie stanowi żadnego argumentu dla ustalenia kręgu spadkobierców. W tym zakresie obowiązują określone zasady wymagające czasu oraz takiego, a nie innego postępowania.

Licytacja lub sprzedaż nieruchomości ze spadku

Pani zapatrywanie, że należy zlicytować nieruchomość ze spadku po bracie na poczet długu, jest tylko Pani pomysłem. Dopóki nie ma spadkobierców, to wierzyciele nie mogą prowadzić żadnych działań egzekucyjnych.

Zwykła sprzedaż? zaś wymaga ustalenia kręgu spadkobierców (współwłaścicieli). Bez nich nie jest możliwe zbycie nieruchomości ze spadku po bracie.

Sąd pytał, czy wnosi Pani o zabezpieczenie spadku. W wyniku działania znanych spadkobierców może dojść do tego, że Pani będzie spadkobiercą – o ile nie odrzuci Pani spadku. Sąd pytał, czy chce Pani dokonać spisu inwentarza po bracie (znany majątek oraz znane długi). Sąd na Pani wniosek może to zarządzić, a robi to komornik (na Pani koszt).

Rozporządzanie nieruchomością wymagającą remontu

Ma Pani prawo do rozporządzania rzeczą wspólną, jednak w tym miejscu należy rozgraniczyć to na czynności dokonywane w ramach tzw. zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jednocześnie do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przepisy Kodeksu nie definiują czynności zwykłego zarządu ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Jako współwłaściciel może Pani wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Jako współwłaściciel ma Pani prawo do podejmowania działań mających na celu ochronę przedmiotu współwłasności. Albowiem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, a także może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Taka sytuacja jak u Pani być może uznana byłaby przez sąd za uzasadniającą wyznaczeniem Pani jako zarządcy współwłasności.

Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Konieczność ustalenia spadkobierców

Na chwile obecną nie są znani inni współwłaściciele (spadkobiercy udziału po bracie), zatem nie jest możliwe wskazanie innych współwłaścicieli. Ewentualne postępowanie sądowe w sprawie zniesienia współwłasności, wyznaczenia zarządcy może zostać zawieszone do czasu ustalenia spadkobierców.

Można powiedzieć, że do czasu ustalenia spadkobierców sytuacja jest patowa. Pani może podejmować działania mające na celu ochronę przedmiotu współwłasności.