Budowa domu na działce partnera

Narzeczony pani Agaty jest właścicielem działki, na której planują wspólnie wybudować dom. Chcieliby oboje być właścicielami nowej nieruchomości, nawet jeśli nie dojdzie do ślubu. Pani Agata pyta, czy mogą sporządzić i podpisać jakiś rodzaj umowy, aktu notarialnego, aby zrealizować swój plan.

Budowa domu na działce przyszłego męża

Własność tego, co znajduje się na gruncie, przynależy do gruntu – to jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego. Dom wybudowany na gruncie przyszłego męża pani Agaty będzie zatem należał wyłącznie do niego, i to bez względu na to, za czyje pieniądze zostałby wzniesiony. O przyszłości domu – np. o jego sprzedaży – zgodnie z prawem będzie więc mógł decydować tylko właściciel gruntu, na którym dom stoi, i to on będzie występował jako strona ewentualnej umowy.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego za część składową nieruchomości uważa się „wszystko, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia każdej części ich konstrukcji z gruntem. W praktyce jest to chwila rozpoczęcia budowy. Dzieje się to niezależnie od źródła pochodzenia środków użytych na ich budowę.

Jak uczynić wspólną własnością dom wybudowany przed ślubem na działce należącej do narzeczonego?

Jeśli przed ślubem pani Agata wspólnie z przyszłym mężem sfinansuje budowę na działce należącej do niego, a oboje chcą uczynić dom wspólną własnością, jej narzeczony może:

1. Odsprzedać pani Agacie udział w nieruchomości (trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego).
2. Dokonać na jej rzecz darowizny udziału w nieruchomości (czyli zawrzeć umowę darowizny w formie aktu notarialnego).
3. Przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku osobistego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (w tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy, aby rozszerzyć wspólność ustawową). Umowa intercyzy może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa. Jeżeli przyszli małżonkowie postanowili, że chcą mieć rozdzielność majątkową, wówczas trzeba sporządzić odpowiedni akt notarialny, który nabierze mocy prawnej w dniu ślubu. Gdyby z jakichś powodów do ślubu między tymi osobami nie doszło, dokument jest nieważny i można go wyrzucić do kosza.

Zawarcie umowy darowizny udziałów w działce między narzeczonymi i wspólna budowa domu

Zawarcie wskazanych umów sprzedaży lub darowizny między panią Agatą i jej narzeczonym spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego do majątku odrębnego drugiego małżonka. Oznacza to, że zostaną współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. W konsekwencji pani Agata i narzeczony będą mogli rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela. W przypadku zawarcia umowy intercyzy własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego. Oznacza to, że oboje stanąe się współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. W konsekwencji jeden współmałżonek nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

Gdyby pani Agata nie zdecydowała się na podjęcia żadnych kroków prawnych w tym kierunku, to mogłoby dojść do sytuacji, że nie będzie ani właścicielką nieruchomości, ani nie otrzyma z powrotem wkładów finansowych na budowę domu.

W sytuacji pani Agaty i jej narzeczonego najlepiej będzie sporządzić umowę darowizny – 1/2 działki na jej rzecz. Umowa taka wymaga poświadczenia u notariusza. Ta umowa dałaby pani Agacie gwarancję, że połowa działki oraz dom, który na niej będzie wybudowany, będzie należeć wyłącznie do niej. Na koniec zwracam jeszcze uwagę, że przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w drodze czynności prawnych, takich jak umowa sprzedaży, darowizny, jak i innych skutkujących przeniesieniem tego prawa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93