Wspólnota mieszkaniowa a wynajem mieszkania na biuro

Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu

Mogę Panią uspokoić, zarówno w sytuacji, gdy prowadzi Pani działalność gospodarczą w swoim mieszkaniu, jak i w sytuacji, gdy wynajmuje Pani swój lokal mieszkaniowy na taką działalność, co do zasady zgoda członków wspólnoty mieszkaniowej nie jest wymagana.

Trzeba pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu prawnego do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, a więc tym samym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Kwestie odnoszące się do stosunków miedzy właścicielami normują przepisy Kodeksu cywilnego, które mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących (art. 140, art. 222 § 2 K.c. oraz art. 144 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że nie można ich zmienić ani postanowieniami umownymi, ani regulaminem domowym wspólnoty mieszkaniowej, ani wreszcie uchwałą wspólnoty. Jak to wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 601/08) regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków niż te wynikające z Kodeksu cywilnego. Tymczasem powołane powyżej przepisy stanowią, że: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą” (art. 140 K.c.).

Wynajęcie swojego mieszkania na cele użytkowe innej osobie

Oczywiście korzystanie z lokalu mieszkaniowego powinno następować z poszanowaniem praw innych właścicieli, o czym stanowi art. 144 K.c. określając, że: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Dobrze byłoby pamiętać o tej regule, wynajmując swoje mieszkanie na cele użytkowe innej osobie, i zadbać, aby w umowie znalazł się obowiązek przestrzegania regulaminu wspólnoty.

Dobrze byłoby pamiętać również o tym, że na pewne czynności związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zgoda wspólnoty mieszkaniowej może być potrzebna. Taka zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie potrzebna w przypadku, gdy w związku z charakterem prowadzonej działalności czy to Pani jako właściciel mieszkania, czy też osoba wynajmująca to mieszkanie od Pani, będzie chciała je przebudować w sposób ingerujący w nieruchomość wspólną. A zatem w sytuacji, gdy przebudowa mieszkania będzie wiązała się np. z wybiciem otworów w ścianie zewnętrznej budynku, lub przebudową balkonu albo dobudówką na klatce schodowej zgoda członków wspólnoty będzie tu konieczna, ponieważ ingerencja dotyczy tu części nieruchomości wspólnej.

Gdzie zgłosić fakt wynajmowania lokalu na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej

W przypadku niektórych działalności może być wymagane zgłoszenie do wydziału architektury zamiaru zmiany sposobu użytkowania lokalu. Gdyby w Pani mieszkaniu miała powstać gabinet medyczny, wymagane byłoby przeprowadzenie prac adaptacyjnych oraz odbiór dostosowanego lokalu przez sanepid i inne służby.

W tym miejscu należałoby również przypomnieć, iż generalnie w przypadku wynajmowania lokalu na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej należy zgłosić ten fakt w urzędzie gminy i płacić z tego tytułu wyższy podatek od nieruchomości. Różnica w podatku od nieruchomości może być tu znaczna.

Korzystanie z lokalu mieszkalnego w sposób użytkowya podatek od nieruchomości

Poza zwiększonym podatkiem od nieruchomości, jak już Pani wie z własnego doświadczenia, korzystanie z lokalu mieszkalnego w sposób użytkowy (na cele związane z działalnością gospodarczą) może wiązać się z ponoszeniem większych wydatków, jeżeli działalność ta wpływa na utrzymanie nieruchomości wspólnej. A zatem jeżeli prowadzenie działalności, wiąże się z częstymi wizytami klientów (kwestia utrzymania w czystości klatki schodowej), umieszczeniem reklamy itp., to wspólnota może ustalić nieco większą opłatę niż to ma miejsce w przypadku lokali wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Stanowi o tym art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”).

Co do możliwości odliczenia kosztów związanych w wynajmowaniem od Pani lokalu na cele działalności gospodarczej – osoba wynajmująca odlicza te koszty na podstawie umowy i faktur (rachunków), które uiszcza co miesiąc, wpłacając Pani na rachunek bankowy kwotę określoną w umowie. Ta kwestia nie budzi wątpliwości organów skarbowych, zatem nie powinno być z tym żadnych problemów.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą, zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Jednocześnie dany koszt nie może być wymieniony w art. 23 updof, który określa katalog kosztów nieuważanych za koszty uzyskania przychodów. W myśl tych regulacji wydatki, których poniesienie jest konieczne w związku z organizacją działalności gospodarczej przez podatnika, mogą być zaliczone do kosztów podatkowych, o ile nie podlegają wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów.