Wspólne drzwi wejściowe we wspólnocie

Obowiązki właściciela związane z utrzymaniem lokalu i nieruchomości wspólnej

Domyślam się, że sporne drzwi oddzielają wspólny przedpokój od korytarza będącego częścią wspólną budynku, czyli z korytarza można wejść do przedpokoju, z którego można wejść do jednego z dwóch mieszkań. Pan jest lokatorem lokalu wynajmowanego od ZGM, sąsiad jest właścicielem drugiego lokalu. Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana” (art. 6). Wspólnotę tworzą zatem właściciele wyodrębnionych lokali oraz dotychczasowy właściciel lokali, które nie zostały wyodrębnione, a więc najprawdopodobniej gmina, której nieruchomościami zarządza ZGM. Upraszczając wynajmuje Pan lokal od Gminy, która w tym przypadku jest jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1: „dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków”. Zatem pozycja gminy nie jest gorsza niż pozostałych właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową. Prawa i obowiązki wszystkich są równe. Pan jako najemca nie musi godzić się z zachowaniami innych właścicieli, które naruszają Pańskie prawa.

Obowiązki właściciela związane z utrzymaniem lokalu i nieruchomości wspólnej uregulowano w art. 13: „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Zgodnie z art. 14 „na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Wskazał Pan, że w ramach czynszu ponosi Pan opłaty, za wspólny przedpokój. Wskazuję to, że gmina może być co najmniej współwłaścicielem przedpokoju bądź użytkownikiem. Tym samym należałoby ustalić, jaki jest stan prawny tego przedpokoju i zamykających go drzwi. Jeżeli jest to współwłasność właścicieli mieszkań, do których prowadzi, a więc Pańskiego sąsiada i właściciela wynajmowanego Panu mieszkania – gminy, bądź został oddany tym podmiotom do użytku na mocy osobnej uchwały (którą również należałoby przeanalizować, gdyż może regulować sposób utrzymania drzwi), to nie będzie on stanowił części wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, gdyż pozostali właściciele nie mają tam dostępu – przedpokój zamknięty spornymi drzwiami nie jest ogólnodostępny. Zatem jeżeli przedpokój i drzwi nie są częścią wspólną w rozumieniu powyższej definicji, to wspólnota nie będzie zobowiązania do ponoszenia kosztów remontu i bieżącej konserwacji. W takiej sytuacji zarówno przedpokój, jak i same drzwi powinny być utrzymywane przez właścicieli bądź właścicieli, którym ten przedpokój został oddany do użytkowania. Istnieje też taka możliwość, że wspólnota podjęła uchwałę regulującą sposób utrzymania drzwi. Należy też to sprawdzić.

W mojej ocenie, jeżeli przedpokój nie jest częścią wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2, to drzwi zamykające przedpokój wspólny dla tych dwóch mieszkań należy traktować podobnie jak drzwi prowadzące bezpośrednio do mieszkania, a więc nie jest to część wspólna w rozumieniu wyżej przytoczonego przepisu, a do otrzymania i remontu zobowiązany jest właściciel lokalu (względnie najemca). Jeżeli przedpokój jest wspólny, to przedpokój i drzwi remontują współwłaściciele tych dwóch mieszkań.

Obowiązki najemcy

Precyzując, należy jeszcze wspomnieć, że właściciel lokalu (gmina) wynajął lokal Panu, w tym też przedpokój. Zastosowanie znajdzie zatem ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Obowiązki najemcy reguluje art. 6b przytoczonej ustawy:

„1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych”.

Podsumowując, należy ustalić, czy przedpokój stanowi współwłasność właścicieli lokali, do których prowadzi. Jeżeli nie są oni współwłaścicielami, to czy na podstawie stosownej uchwały przedpokój został przekazany tym właścicielom do użytku oraz czy kwestię utrzymania drzwi i przedpokoju reguluje uchwała wspólnoty. Jeżeli przedpokój i drzwi, mimo pobierania czynszu przez gminę, są jednak częścią wspólną w rozumieniu ustawy, to koszt konserwacji i remontów ponosi wspólnota. Jeżeli nie jest to część wspólna, to ten koszt ponosi drugi właściciel i Pan jako najemca.