Wspólna nieruchomość - zabezpieczenie przejścia własności na wspólnika na wypadek śmierci

Testament i zapis windykacyjny

Niestety, obawiam się, że żadna czynność nie będzie w pełni pewna i zabezpieczająca. Testament i zapis windykacyjny będzie implikował zachowek dla uprawnionych, o ile spadkodawca nie pozostawi po sobie spadku, który wypełnia zachowek. W razie śmierci którejś z Pań, Wasze prawa i obowiązki przechodzą na Waszych spadkobierców.

Możecie podpisać umowę przedwstępną zniesienia współwłasności nieruchomości, określającą sposób zniesienia współwłasności i dołączyć do tego nieodwołalne i niegasnące pełnomocnictwo.

Pełnomocnictwo niegasnące ze śmiercią mocodawcy

Co do zasady, wygaśnięcie pełnomocnictwa powoduje utratę przez pełnomocnika umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Zgodnie z art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) – umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Art. 101 § 2 K.c. jest odpowiednikiem art. 91 p.o.p.c. i art. 98 k.z., z tym że te dwa przepisy zawierały jedynie wymaganie, aby dalsze trwanie pełnomocnictwa nie sprzeciwiało się stosunkowi prawnemu będącemu podstawą pełnomocnictwa. W art. 101 § 2 K.c. natomiast ustawodawca znacznie ograniczył możliwość dalszego trwania pełnomocnictwa, po śmierci mocodawcy może ono bowiem trwać nadal tylko wyjątkowo, jeżeli zostaną spełnione dwie przesłanki. Konieczne jest, po pierwsze, dokonanie przez mocodawcę odpowiedniego zastrzeżenia w treści pełnomocnictwa, po drugie, istnienie odpowiedniego stosunku podstawowego, którego treść uzasadnia takie zastrzeżenie. Umowa przedwstępna zniesienia współwłasności może być takim stosunkiem.

W nauce prawa podkreśla się, że w świetle art. 101 § 2 K.c. zastrzeżenie o utrzymaniu pełnomocnictwa jest uzasadnione istnieniem tylko takiego stosunku podstawowego, który trwać będzie nadal po śmierci mocodawcy, będącego stroną tego stosunku. Stosunkiem takim – jak wskazuje się w doktrynie – może być np. umowa-zlecenie, a przykładem – umowa o prowadzenie administracji budynku połączona z udzieleniem pełnomocnictwa dla administratora, które w swej treści zawiera zastrzeżenie niewygasania na wypadek śmierci mocodawcy.

Pełnomocnictwo niegasnące ze śmiercią mocodawcy – jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2008 r., I CSK 362/07 (OSNC 2009, Nr 3, poz. 46) – umocowuje do działania w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy. W sytuacji, w której prawa lub obowiązki objęte stosunkiem prawnym będącym podstawą pełnomocnictwa nie wygasają ze śmiercią mocodawcy, określone przyczyny uzasadnione treścią tego stosunku mogą przemawiać za trwaniem dotyczącego tych praw lub obowiązków pełnomocnictwa także po śmierci mocodawcy i usprawiedliwiać działanie pełnomocnika w imieniu spadkobierców mocodawcy. Z reguły przyczynami takimi są okoliczności leżące w interesie spadkobierców, chodzi bowiem o niedopuszczenie do przerwania spraw prowadzonych przez pełnomocnika ze szkodą dla spadkobierców. Nie można natomiast przyjmować, że art. 101 § 2 K.c. przedłuża zdolność prawną mocodawcy i przyznaje mu ją także po śmierci, pozwalając pełnomocnikowi działać w sytuacjach określonych w tym przepisie w jego imieniu i za skutkiem dla niego. Znaczenie tego przepisu wyraża się jedynie w tym, że w określonych w nim sytuacjach pełnomocnik może działać w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy.

Również w doktrynie przeważa pogląd, że w sytuacji przewidzianej w art. 101 § 2 K.c. nie można przyjmować, iż pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy, tak jakby pozostawał on nadal przy życiu, stoją temu bowiem na przeszkodzie przepisy art. 8 i 922 § 1 K.c. Z pierwszego z nich wynika, że zdolność prawna osoby fizycznej wygasa z chwilą jej śmierci, z drugiego natomiast, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego z chwilą jego śmierci przechodzą na spadkobierców. Istnienie stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa może zatem uzasadniać działanie pełnomocnika jedynie w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy.

Umowa przedwstępna zniesienia współwłasności nieruchomości

Po śmierci mocodawcy pełnomocnik może działać wyłącznie w imieniu spadkobierców mocodawcy, to treść dokonywanej czynności prawnej i jej skutki muszą być objęte domniemaną zgodą spadkobierców, skutki te wkraczają bowiem w ich sferę prawną.

Spadkobiercy wstępują w obowiązki zmarłego, więc także w obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej. Jest to pewne wyjście z sytuacji.

Czyli jeśli podpiszą Panie umowę przedwstępną zniesienia współwłasności, to Wasi spadkobiercy wstępują w prawa i obowiązki tej umowy i albo sami muszą się z niej wywiązać, albo można to załatwić pełnomocnictwem. Nie działa się wówczas wbrew nim, ale wypełnia ich obowiązki.