Wspólna budowa domu z partnerką - jak się zabezpieczyć?

Dom na działce partnerki

Zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Zgodnie natomiast z treścią art. 191 własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. „Prawnym wyrazem opisanego powyżej połączenia rzeczy jest zastosowany przez ustawodawcę prawnorzeczowy status części składowej rzeczy nadrzędnej, która nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności i innych praw rzeczowych (por. art. 47 § 1 ), w tym także nie może być przedmiotem samoistnego posiadania w rozumieniu art. 336 in principio KC” (E. Gniewek, Kodeks cywilny. Komentarz, s. 113).

Własność rzeczy rozciąga się więc automatycznie na przedmiot, który stał się częścią składową tej rzeczy, a wszystkie istniejące na tym przedmiocie prawa rzeczowe wygasają. Oznacza to, że określona rzecz złożona jest w całości jednym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Tym samym uważa się, że część składowa dzieli los prawny całości, do której należy, co powoduje, że skutki prawne określonego zdarzenia prawnego, choćby jakiejkolwiek czynności prawnej (rozporządzenia), orzeczenia sądowego, czy decyzji administracyjnej, obejmują całą rzecz, razem z jej częściami składowymi (A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne, s. 238–239).

Nieruchomość gruntowa nigdy nie będzie częścią składową innej nieruchomości, gdyż zawsze to ona sama stanowi odrębny przedmiot własności (por. art. 46 § 1). Natomiast częścią składową gruntu, zgodnie z zasadą superficies solo cedit wyrażoną w przepisie art. 48, są w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zasada ta została dodatkowo potwierdzona i rozszerzona na wszystkie pozostałe rodzaje nieruchomości (budynkowe i lokalowe) w komentowanym przepisie art. 191 KC (J. Nadler, w: E. Gniewek, Komentarz KC, 2008, s. 335).

Oznacza to, że połączenie rzeczy ruchomej z nieruchomością w sposób trwały powoduje, że własność nieruchomości rozciąga się na tę rzecz ruchomą, która w wyniku tego połączenia stała się jej częścią składową, tracąc w ten sposób swoją odrębność prawną.

Darowizna udziału w nieruchomości

Z uwagi na powyższe, w momencie budowy domu na nieruchomości gruntowej partnerki – który zostanie trwale związany z gruntem – to właściciel nieruchomości gruntowej stanie się właścicielem domu, a więc Pana partnerka – jeżeli nieruchomość gruntowa należy i będzie należała do partnerki, to nawet w przypadku zawarcia związku małżeńskiego własność domu i gruntu będzie przysługiwała tylko partnerce. Zaznaczam bowiem, iż nieruchomości nabyte przed zawarcie związku małżeńskiego stanowią majątek osobisty. Jedynym rozwiązaniem, aby stał się Pan właścicielem gruntu i domu, jest dokonanie darowizny na Pana rzecz – a więc udziału w nieruchomości.