Wprowadzenie mieszkania do ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa – odrębnej własności lokalu mieszkalnego, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość – a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje, że:

1. stronami umowy deweloperskiej są: deweloper oraz nabywca,

2. deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzanej przez siebie działalności gospodarczej zawiera umowę deweloperską (którą wyraźnie definiują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy); zatem mając na uwadze pojęcie przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów prawa cywilnego – deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą,

3. nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską.

Nabywcą może być jedynie osoba fizyczna. W definicji, którą zamieszczono w art. 3 pkt 4 wskazanej ustawy, nie ma ograniczenia, że nabywca powinien być konsumentem; co oznacza, że każda osoba fizyczna spełnia przesłanki tej definicji: konsument oraz niekonsument. Zatem nabywca w rozumieniu ustawy może być osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w oparciu o wpis do CEIDG (przedsiębiorca). Nabywcą może być jedna lub kilka osób. Gdy kilka osób zawiera umowę deweloperską po stronie nabywcy, mogą oni nabyć nieruchomość w częściach ułamkowych lub do majątku wspólnego (małżonkowie, wspólnicy spółki cywilnej).

Jak wskazałem – nabywca według ustawy oznacza osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa; Jako że nie ma ograniczenia co do sposobu działania nabywcy, może nią być osoba fizyczna będąca jednoosobowym przedsiębiorcą.

Umowa deweloperska tworzy zobowiązaniowy stosunek prawny między stronami. Nie prowadzi ona do natychmiastowego przesunięcia aktywów między majątkami stron. Konieczna jest odrębna umowa rozporządzając zawierana po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego w wykonaniu umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska nie może zostać wypowiedziana na podstawie art. 365¹ Kodeksu cywilnego. Możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej. Ale jak wynika z treści opisu – nie jest Pan zainteresowany jej rozwiązaniem (niezawarciem). Pana cel to zakup lokali „na działalność”.

Ustawa oraz inne przepisy nie przewidują możliwości „przekształcenia” umowy deweloperskiej w zwykłą umowę sprzedaży. Zrealizowanie celu w postaci nabycia owych 3 mieszkań do swego przedsiębiorstwa wymagałoby:

1. zmodyfikowania zawartej umowy deweloperskiej lub

2. rozwiązania zwartej umowy oraz zawarcia nowej umowy developerskiej z Panem jako nabywcą z zgoda małżonki (jej udziałem); jeżeli stroną umowy deweloperskiej jest tylko jeden z małżonków i nabywa on własność (inne prawa) do majątku wspólnego, do zawarcia umowy jest potrzebna zgoda drugiego małżonka, albo

3. rozwiązanie zawartej umowy deweloperskiej i zawarcie przez Pana zwykłej umowy sprzedaży (nabycia) 3 mieszkań do swojej działalności; nabywałby je Pan do majątku wspólnego i konieczna byłaby zgoda małżonki.

W rachubę wchodzi jeszcze pozostawienie takiego stanu jak obecnie, potem wprowadzenie mieszkań do majątku trwałego Pana prezedsiębior54stwa i wykorzystywanie ich na cele działalność gospodarczej. Ale to n ie daje bonusu w postaci odliczenia podatku VAT. Sam fakt nabycia mieszkań d na cele związane z działalnością gospodarcza nie daje automatycznie prawa do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu. Zatem nie jest możliwe „przekształcenie” zawartej umowy deweloperskiej tak, by dawała ona prawo do zwrotu podatku VAT naliczonego.

ALE

W wyroku z 27 sierpnia 1999 r. (sygn. akt III S.A. 8347/98-LEX nr 48133) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że dokonanie zakupu przez podatnika pozostającego w związku małżeńskim, do którego odnoszą się zasady wspólności ustawowej, nie wyklucza możliwości legalnego otrzymania faktury VAT wskazującej tego podatnika jako nabywcę. W omawianym wyroku sporne nabycie lokali będących we wspólności majątkowej dokonane zostało aktem notarialnym, faktura zaś została wystawiona na osobę prowadzącą jednoosobowo działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Ponadto zakupiona nieruchomość stanowiła współwłasność podatniczki w ewidencji środków trwałych. Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał, że ustawa nie zawęża pojęcia podatnika i realizacji jego praw do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną tylko do osób niepozostających w małżeńskiej wspólności ustawowe. W tym okresie nie funkcjonowała umowa deweloperska – była to zwykła umowa nabycia.

Według ustawy o VAT (art. 86 ust. 1) „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Zasadą generalna jest, że jeśli towary i usługi, przy nabyciu których naliczono podatek, są lub mają być wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej, wówczas podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku.

Z powyższego przepisów wynika, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług, a wykonywaną działalnością gospodarczą.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje podatnikom wymienionym w art. 15 ustawy o VAT. Należą do nich między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Warunkiem pozwalającym na odliczenie podatku naliczonego jest wykorzystywanie nabytych towarów czy usług do wykonywania czynności opodatkowanych.

Pozwala to także na wniosek, że Pan jako przedsiębiorca (osoba prowadząca działalność gospodarczą) może wykazać w deklaracji VAT cały podatek od zakupu „firmowej” nieruchomości, nawet jeśli wchodzi ona do majątku wspólnego małżonków. Organy podatkowe przyjmują, że gdy małżonkowie pozostają we wspólności małżeńskiej (ustawowej) i nabywają dobro inwestycyjne (np. opisane w pytaniu mieszkania), które będą używane wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego. Oczywiście pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Takie stanowisko zajęła m.in. Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 4 lutego 2016 r. (ILPP1/4512-1-835/15-4/UG) (zaznaczę, iż interpretacja dotyczyła lokalu użytkowego).

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Organy podatkowe przyjmują, że autonomia prawa podatkowego wyklucza taką możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników VAT, np. interpretacja z 23 grudnia 2014 r., IPPP1/443-1233/14-2/KC – skoro nabyty lokal ma służyć wyłącznie działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT) podatniczki, to jako podatnik VAT czynny ma ona prawo do pełnego odliczenia VAT od nabycia tego lokalu.

Teoretycznie nie ma tu znaczenia, że nabyta nieruchomość będzie stanowiła majątek wspólny małżonków, a faktura potwierdzająca jej zakup została wystawiona na oboje małżonków (współwłaścicieli). W praktyce jednak fikus czasami kwestionuje taki sposób postępowania wymagając faktury wystawionej tylko na podatnika.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy i zasadę oraz plan zakupu 3 mieszkań w celu ich wynajmowania, Pan jako przedsiębiorca, który zakupi mieszkanie na wynajem, będzie mógł odliczyć VAT naliczony przy zakupie, jeżeli mieszkania te będą służył działalności opodatkowanej. W przypadku nabycia lokalu jest możliwe, gdy będzie on przeznaczony na najem w celach użytkowych – np. najem na cele biurowe, najem pokoi na cele inne niż mieszkalne, najem pokoi na cele turystyczne.

Wg art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku: usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem zakup przez Pana jako przedsiębiorcę 3 mieszkań (lokali mieszkalnych) z zamiarem ich wynajmowania w celach mieszkaniowych nie da Panu prawa do odliczenia VAT naliczonego z faktury dokumentującej jego zakup. Zgodnie z cytowanym art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT ten rodzaj najmu korzysta bowiem ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (przedsiębiorca wystawia fakturę ze stawką „zw”), czyli nie zalicza się do działalności opodatkowanej VAT.

Art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z uwzględnieniem ust. 2–18 uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy za cenę nabycia, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że stosownie do postanowień art. 22g ust. 11 cyt. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Resumując:

1. Zakup 3 mieszkań przez małżonków będących w majątkowej wspólności powinien być dokonany w formie aktu notarialnego, w którym najlepiej zaznaczyć, że zakupiona nieruchomość będzie przeznaczona na cele działalności gospodarczej jednego z małżonków.

2. Zakup tych mieszkań może nastąpić na mocy umowy developerskiej lub na mocy zwykłej umowy nabycia.

3. Zakup może być dokonany przez oboje małżonków lub tylko przez tego, który prowadzi działalność gospodarczą, ale za zgodą drugiego małżonka.

4. Celem zakupu nie może być wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe – albowiem pozbawia to prawa do odliczenia podatku VAT.

5. Pan jako przedsiębiorca ma prawo powykorzystywać zakupione mieszkania w swojej działalności i wprowadzić je do ewidencji środków trwałych.

6. Jeżeli mieszkania będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, tj. będzie to zwolnione z podatku VAT – nie przysługuje Panu zwrot podatku VAT.