Wpłata zadatku na mieszkanie i wykrycie grzyba

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi a wina sprzedającego

Kluczowe jest to, że jako kupujący złożył Pan w umowie przedwstępnej zapewnienie, że widział Pan nieruchomość, zapoznał się z jej stanem technicznym i nie wnosi co do niego zastrzeżeń. Nadto w umowie sprzedający oświadczył, że nic przed kupującym nie zataił co do tego, co jest mu znane.

To jednak nie oznacza, że kupujący nie ma roszczeń co do wad, o których sprzedający nie wiedział. Trzeba bowiem wiedzieć, że odpowiedzialność z rękojmi jest niezależna od wiedzy czy winy sprzedającego. Potwierdza to od lat orzecznictwo i doktryna. Rękojmia, będąca odrębnie uregulowaną instytucją prawną, stanowi sankcję za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę, a jednocześnie odpowiedzialność ta jest oparta na innych zasadach niż wynikające z art. 471 i n. Kodeksu cywilnego (K.c.), w szczególności odpowiedzialność ta jest niezależna od winy i wiedzy sprzedawcy o wadzie. Tyle że, by mówić o rękojmi, musi dojść do sprzedaży, zaś umowa przedwstępna nie jest umową sprzedaży, a zatem po jej zawarciu nie można korzystać z rękojmi.

Odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania

Jeśli przed zawarciem umowy definitywnej wykrył Pan wady, może Pan próbować odstąpić od umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Tylko że tu problem tkwi w tym, że sprzedający oświadczył, że niczego, o czym wie, nie zataił, a zatem jego winę należy wyłączyć. Grzyb jest wadą, o której zgodnie z umową nie wiedział. Tym samym pozostaje Panu prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności i żądać zwrotu kwoty zadatku na mocy art. 394 § 3 K.c.:

„W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Wezwanie do renegocjacji warunków umowy kupna mieszkania

Ewentualnie może Pan w takim piśmie wskazać, że wyraża wolę zawarcia umowy, ale po sporządzeniu stosownego aneksu i obniżeniu ceny sprzedaży o wartość wad i prac związanych z doprowadzeniem nieruchomości do stanu, jakby owych wad nie było, proponując cenę i wskazując, że brak odpowiedzi do dnia XXX należy traktować jak odstąpienie od umowy i do tego dnia oczekuje Pan zwrotu zadatku na nr konta XXX pod rygorem skierowania pozwu o zapłatę zadatku powiększonego o odsetki za opóźnienie do sądu cywilnego. Takie wezwanie należałoby wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania i odbioru w celach dowodowych.

Nie znam treści aktu, ale jeśli w sprawach w niej nieuregulowanych odsyła do Kodeksu cywilnego, to taka opcja jest najbezpieczniejsza. Paragraf 5 sformułowano niekorzystnie, bowiem każde niewykonanie umowy przez kupującego powoduje utratę zadatku, ale tu mowa o odstąpieniu z uwagi na wadę, która ujawniła się dopiero po wykonywaniu prac w nieruchomości, której mimo oględzin Pan nie mógł dostrzec, i której co do zasady nie zataił sprzedający (oświadczenie z § 7), a zatem należałoby zastosować art. 394 § 3 K.c.

Druga opcja to zawarcie umowy sprzedaży, a następnie kierowanie roszczeń z rękojmi, ale tego nie zalecam z uwagi na art. 557 § 1 K.c., który wskazuje, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Mowa o chwili zawarcia umowy sprzedaży. Pan w owej chwili będzie już o wadzie wiedział, wystarczy, że zezna to jakikolwiek majster czy członek ekipy remontowej. A zatem Pan wówczas rękojmię straci i to podpowie sprzedającemu każdy prawnik, zatem absolutnie nie zalecam ryzykować i czekać na zgłaszanie roszczeń z rękojmi po sprzedaży, bowiem po tym dniu Pan już o grzybie wie, czyli nie ma Pan rękojmi.

Wezwanie sprzedającego do obniżenia ceny pod rygorem odstąpienia od umowy przedwstępnej

Wobec tak skonstruowanej umowy sugeruję wezwać sprzedającego do obniżki ceny pod rygorem odstąpienia od umowy przedwstępnej z przyczyn, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności i żądaniem zwrotu zadatku na mocy art. 394 § 3 K.c. Jeśli sprawa miałaby trafić do sądu, wówczas w sądzie trzeba będzie wykazać, że nie był Pan w stanie w trakcie oględzin stwierdzić występowania zagrzybienia i stwierdził to Pan dopiero w toku prac remontowych. Niestety ryzyko przegranej wynika z faktu, że w umowie nie ma wskazania, że stan techniczny jest wolny od grzyba, zatem sprzedający może mieć strategię, że umowa nie zapewnia Pana o braku zagrzybienia, zaś Pan wiedział, co kupuje i winien się liczyć, że tyluletnia nieruchomość może mieć zagrzybienia. Musi Pan się z tym ryzykiem liczyć, jako prawnik od razu Panu wskazuję na taką linię obrony drugiej strony. Z tego względu zachęcam do ugody. Jeśli do niej nie dojdzie i zbywca nie obniży ceny (trzeba w tym celu zawrzeć najpierw aneks do umowy przedwstępnej dot. zmiany ceny), to proponuję na spokojnie się zastanowić, czy warto narażać się na dodatkowe koszty sądowe związane z ewentualną przegraną w sądzie.