Brak możliwości ustalenia właściciela nieruchomości w sprawie o zasiedzenie

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Wszystkie reguły dotyczące zasiedzenia są określone w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 172 posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W takim przypadku zasiedzenie następuje po upływie 30 lat.

Różnica czasu zasiedzenia zależy od posiadania dobrej wiary. Istnieje ona wtedy, gdy posiadacz włada nieruchomością, pozostając w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem. Własność nieruchomości może zasiedzieć jedynie posiadacz samoistny, czyli osoba, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, a mimo to działa i zachowuje się jak właściciel.

Jednym z dwóch wymogów koniecznych do zasiedzenia prawa własności nieruchomości jest jej nieprzerwane samoistne posiadanie. Samoistnym posiadaczem jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności (wyrok SN z 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00 i postanowienie SN z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00).

Dobra lub zła wiara przy zasiedzeniu

Dobra lub zła wiara nie jest wymogiem formalnym zasiedzenia – wpływa wyłącznie na długość czasu, jaki musi upłynąć do nabycia nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego.

Od 1 października 1990 roku, w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej właścicielem, czas niezbędny do jej zasiedzenia wynosi 20 lat (dla posiadacza będącego w dobrej wierze) lub 30 lat (dla posiadacza będącego w złej wierze).

Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Stan, w którym posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie zdaje sobie z tego sprawy z powodu niedołożenia należytej staranności, oznacza, iż taka osoba pozostaje w złej wierze (por. uchwała SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91).

Jak doprowadzić do formalnego stwierdzenia zasiedzenia?

Stwierdzenie zasiedzenia sąd wydaje w formie postanowienia na posiedzeniu niejawnym. W takim postępowaniu uczestniczyć muszą wszystkie zainteresowane osoby.

Sprawę taką rozpoznaje wydział cywilny sądu rejonowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości najlepiej złożyć osobiście w biurze podawczym sądu, ale można też przesłać go listem. Należy także pamiętać, żeby załączyć tyle kopii wniosku wraz z załącznikami, ilu jest uczestników postępowania.

Sąd musi zbadać okoliczności, w jakich Pan stał się posiadaczem nieruchomości. Okoliczności należy opisać we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Do wniosku należy załączyć (o ile ma Pan takie dokumenty) wszelkie dokumenty świadczące o tym, iż władał Pan nieruchomością jak właściciel, np. zaświadczenie z urzędu skarbowego albo urzędu gminy lub miasta o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości lub gruntowego za cały okres zasiedzenia.

Można też załączyć inne dokumenty na okoliczność zasiedzenia, jak np. pozwolenie na budowę domu, polisy ubezpieczeniowe lub zeznania świadków.

Jeśli np. oddawał Pan ziemię w dzierżawę, należy przedstawić w sądzie stosowną umowę.

Zasiedzenie nieruchomości której właściciele są nieznani

Do wniosku trzeba także dołączyć wypis z ewidencji gruntów, mapę nieruchomości w przypadku, gdy nie ma księgi wieczystej. Jeżeli jest zaświadczenie, że nie ma księgi wieczystej, to trzeba je dołączyć.

Opłata za wpis sądowy od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2 tys. zł. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należy dołączyć dowód wpłaty.

Ponieważ nie zna Pan poprzednich właścicieli ani ich spadkobierców, musi się Pan liczyć z tym, że sąd zobowiąże Pana do umieszczenia, na swój koszt, w ogólnopolskiej gazecie ogłoszenia o trwającym postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.

Potencjalni uczestnicy postępowania, np. właściciel lub jego spadkobiercy, mają wówczas trzy miesiące na zgłoszenie się do sądu.

W załączeniu wzór wniosku do sądu.