Wniosek do sądu opiekuńczego

Jak sprzedać mieszkanie odziedziczone przez matek i jej małoletnią córkę?

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej K.r.o.).

Poniższa odpowiedź została oparta na następujących faktach i ich prawnej ocenie. Z treści Pani pytania wynika, iż na skutek postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku Pani córka nabyła po swoim ojcu, a Pani małżonku, spadek w 1/2 części. W skład spadku wchodzi mieszkanie własnościowe, dla którego prowadzona jest księga wieczysta. Pani wolą jest sprzedaż mieszkania i zakup domu.

W pierwszej kolejności należy wskazać na treść art. 101 § 3 K.r.o., zgodnie z którym rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Z treści Pani pytania wynika, iż małoletnia córka nabyła spadek po zmarłym ojcu. Zatem jedyną osobą, której w chwili obecnej przysługuje władza rodzicielska, jest Pani. Pani jako matka małoletniej córki, w zaistniałej sytuacji, jest także jej jedynym przedstawicielem ustawowym. W takiej sytuacji winna Pani złożyć do sądu opiekuńczego (sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka) wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Wniosek taki, jak wskazano powyżej, składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i opiekuńczego, właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka.

Wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka

Wniosek winien zawierać żądanie wydania zezwolenia Pani jako matce na zawarcie w imieniu małoletniej córki, posiadającej 1/2 części prawa własności w nieruchomości lokalowej, w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tego prawa. We wniosku w mojej ocenie winno się wskazać kwotę, poniżej której mieszkanie to nie może być sprzedane. Powyższe rozwiązanie wymaga jednak przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości prawa własności nieruchomości lokalowej. Dla takich potrzeb można także przedłożyć wycenę, którą wskazała Pani dla urzędu skarbowego przy zgłaszaniu nabytego prawa majątkowego (druk SD-Z2). W takiej sytuacji nie byłaby Pani zobowiązana sprzedać mieszkanie określonej osobie, lecz jedynym ograniczeniem byłaby cena, poniżej której sprzedaż nie mogłaby nastąpić. Takie rozwiązanie jest w praktyce spotykane i dopuszczalne. Jako że w chwili obecnej nie ma Pani kupca na nieruchomość lokalową, powyższe rozwiązanie w mojej ocenie jest dla Pani najkorzystniejszym rozwiązaniem, bowiem daje swoistego rodzaju swobodę w podejmowaniu decyzji. Jedynym ograniczeniem jest tylko wartość prawa własności nieruchomości lokalowej.

W niniejszym stanie faktycznym nie będzie uczestników postępowania, albowiem ojciec dziecka nie żyje. Pani będzie występowała natomiast jako wnioskodawczyni. Opłata od wniosku jest stała i wynosi 40 zł. Nie ma znaczenia dla wysokości opłaty sądowej wartość przedmiotu sporu, jaką jest wartość prawa własności nieruchomości lokalowej.

Uzasadnienie wniosku winno zawierać dokładny opis stanu faktycznego, polegający na wskazaniu zamiaru zakupu domu, który będzie miał służyć także małoletniej córce. Powyższe winno być argumentowane także jako lokowanie środków pieniężnych, albowiem jak powszechnie wiadomo, nieruchomości budynkowe zyskują na przestani lat więcej aniżeli pieniądze ulokowane na kontach bankowych. Jako że dom ma służyć małoletniej, należy wskazać, iż dziecko będzie miało miejsce na swobodne zabawy z rówieśnikami, bez jakiegokolwiek ryzyka ze strony osób trzecich. Ogród bowiem, jak mniemam, będzie ogrodzony, co pozwoli dziecku na swobodną zabawę.

Uzyskanie zgody sądu na rozporządzenie majątkiem dziecka

Powyższe znajduje uzasadnienie w literaturze. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, „zezwolenie przewidziane w art. 101 § 3 może mieć w zasadzie charakter ogólny, jeżeli jest to potrzebne do prawidłowego prowadzenia gospodarstwa czy przedsiębiorstwa. Jednakże, jak słusznie przyjmuje J. Ignatowicz, to ogólne zezwolenie nie może obejmować generalnie wszystkich bliżej nieokreślonych czynności. Powinno przynajmniej określać ich kategorię, warunki dokonywania (przedmiot i cenę) oraz zakreślać termin do złożenia sądowi rozliczenia z zawartej transakcji. W ramach składanego sprawozdania rodzice powinni odpowiednio udokumentować przeznaczenie sum uzyskanych z tej transakcji (Z. Bidziński, J. Serda, Wybrane zagadnienia…, s. 78)”.

Jak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 1997 r. (sygn. akt II CKN 90/96), które mimo upływu lat zachowało swoją aktualność, „uwzględniając wniosek w trybie art. 583 k.p.c. sąd opiekuńczy powinien dokładnie sprecyzować konkretną treść czynności przekraczającej zwykły zarząd, na którą wydaje zezwolenie”. Innymi słowy, konieczne będzie wskazanie w postanowieniu ceny, jak i czasu, w którym za podaną wartość możliwa będzie sprzedaż takiego mieszkania.

Z powyższego wynika zatem, iż możliwe jest wystąpienie z samym tylko wnioskiem o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości. Konieczne jest jednak wskazanie, za jaką kwotę takie prawo własności może być sprzedane, a także, w jakim okresie od uprawomocnienia się postanowienia wyrażającego taką zgodę. Należy także uzasadnić, jakiego rodzaju racje przemawiają za przeprowadzką z mieszkania do domu.