Wieloletnie zaniedbania spółdzielni i przerzucanie odpowiedzialności za awarie instalacji na właścicieli mieszkań

Odpowiedzialność spółdzielni a odpowiedzialność właściciela mieszkania

Podstawa prawna: przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m).

W pierwszej kolejności należałoby zebrać wszelkie dowody, jakimi może Pan dysponować, na okoliczność zaniedbań spółdzielni i stanu technicznego instalacji w zamieszkiwanym przez Pana budynku. Wskazuje Pan m.in. że w trakcie remontu łazienki informował Pan spółdzielnię o możliwości wglądu w piony, z czego spółdzielnia nie skorzystała. O ile dysponuje Pan na tę okoliczność jakimkolwiek pismem, należałoby w chwili obecnej odpowiedzieć zarządowi spółdzielni, że próba przerzucenia na właściciela lokalu odpowiedzialności za pojawiającą się nieszczelność jest bezprzedmiotowa i nieuzasadniona, wobec bierności spółdzielni przez lata, a w szczególności wobec bierności spółdzielni w okresie, kiedy przeprowadzany był remont łazienki. Trzeba podkreślić, iż, jak sam Pan zauważa, problem z cieknącą rurą kanalizacyjną w Państwa pionie występuje niemal od zawsze, co z kolei powoduje, że występujące w chwili obecnej skutki są konsekwencją zaniechań spółdzielni przez lata, za które Państwo nie możecie ponosić odpowiedzialności. Niemniej takie stanowisko nie zwolni Państwa z odpowiedzialności w całości, a co najwyżej będzie powodowało możliwość uznania, iż częściowo odpowiedzialna jest spółdzielnia.

Instalacja kanalizacyjna jako element nieruchomości wspólnej

Godzi się podkreślić, iż w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie ma rozgraniczenia, tak jak w przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, na elementy należące do właściciela konkretnego lokalu i na elementy będące częścią wspólną nieruchomości. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97), wskazując, iż instalacja grzewcza jest w całości elementem nieruchomości wspólnej. Są nią zatem zarówno elementy instalacji znajdujące się poza lokalem, jak i te znajdujące się w lokalu. W związku z powyższym za konserwację i ewentualne awarie tej instalacji odpowiada wspólnota, ewentualnie zarządca budynku. Niestety nie zajęto takiego stanowiska w odniesieniu do rur wodno-kanalizacyjnych.

W mojej ocenie jedyne, na czym można byłoby się oprzeć, próbując uchylić odpowiedzialność jest wykazanie, że rura była zniszczona, zanim Państwo stali się za nią odpowiedzialni, co powoduje, że za wszelkie szkody odpowiada spółdzielnia.