Wieczysta dzierżawa działki

Czy dzierżawca wieczysty może zbyć użytkowany grunt?

Zakładam, że wskazane przez Pana określenie „wieczysty dzierżawca” dotyczy instytucji wieczystego użytkowania.

Jeśli kontrahent jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanej nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa, to może Pan nabyć od tego kontrahenta jedynie użytkowanie wieczyste tego gruntu, nie nabędzie Pan zaś prawa własności gruntu. Użytkownik wieczysty może bowiem zbyć jedynie prawo, które posiada. Tylko w drodze umowy z właścicielem (jednostką Skarbu Państwa) może Pan nabyć własność nieruchomości. Odmienna sytuacja dotyczy jedynie budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego, które nabył lub wybudował na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa przez wieczystego użytkownika

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 Kodeksu cywilnego).

Jednak prawem głównym (nadrzędnym) jest użytkowanie wieczyste, a prawo własności budynków jest prawem związanym (podrzędnym). Oznacza to, że żadne z tych praw nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego. Jeśli zatem w drodze umowy nabędzie Pan własność budynków znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa, to przedmiotem umowy musi być również użytkowanie wieczyste gruntu, na którym te budynki są posadowione.

Zakończenie okresu użytkowania wieczystego

Jeśli po upływie okresu użytkowania wieczystego (maksymalnie 99 lat, minimalnie 40 lat) prawo to nie zostanie przedłużone na dalszy okres, to wygasa. Prawo własności budynków jako prawo podrzędne (akcesoryjne) wygasa wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego, za co użytkownik otrzymuje przewidziane w umowie wynagrodzenie.

Jeśli zaś działki, które mają być przedmiotem umowy, są niezabudowane, a Pana kontrahentowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego, to przedmiotem umowy może być jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu, gdyż nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada.

Opłaty za użytkowanie wieczyste

Należy również podkreślić, iż wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Jeśli zatem nabędzie Pan prawo własności budynków i prawo wieczystego użytkowania gruntów, to musi Pan liczyć się z koniecznością uiszczania corocznej opłaty właścicielowi gruntów (Skarbowi Państwa).

Przed zawarciem takiej umowy należy więc zapoznać się z umową, na podstawie której dotychczasowy wieczysty użytkownik nabył swoje prawo, gdyż ta umowa określa, jakiej wysokości opłaty będzie Pan zobowiązany ponosić z tytułu użytkowania wieczystego.

Trudno o odpowiedź na pytanie, czy warto nabyć taką działkę, gdyż zależy to od szeregu okoliczności (kwoty rocznej opłaty, rodzaju zabudowy i Pana oczekiwań).

Jeśli działka jest zabudowana i jest Pan jedynym kontrahentem, to zawarcie takiej umowy oznacza, iż będzie Pan właścicielem budynków i użytkownikiem wieczystym gruntów. Prawo własności gruntów będzie nadal przysługiwało Skarbowi Państwa.