Wiata autobusowa na mojej działce, jak dochodzić wynagrodzenia od gminy?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej pod przystanek autobusowy

W dzisiejszym stanie prawnym odpowiednie przepisy pozwalają ubiegać się o rekompensatę za użytkowanie gruntu przez właściciela instalacji, a nawet przewidują, że właściciel działki może zażądać usunięcia niechcianej rury, kabla, słupa czy przystanku autobusowego. Właścicielowi nieruchomości przysługuje między innymi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o ile ani właściciel gruntu, ani jego poprzednicy prawni nie zawierali umów o korzystanie z gruntu).

Odpowiedzialność posiadacza w dobrej albo złej wierze

Zatem jako właściciel nieruchomości może Pani żądać w pierwszej kolejności wydania rzeczy (gruntu) i przywrócenia do stanu poprzedniego, zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego, dalej: „K.c.”). Właściciel bowiem może wystąpić przeciwko posiadaczowi (tu: gminie), jeżeli na jego nieruchomości już istnieją urządzenia, a ich budowa nie została poprzedzona uzyskaniem odpowiedniej zgody, czy innej formy akceptacji jej właściciela i bez jakiejkolwiek rekompensaty z tego tytułu, co oznacza brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością. Jest to zatem nic innego, jak roszczenie o wypłatę wynagrodzenia stanowiącego odpowiednik należności, które gmina byłaby zobowiązana uiszczać właścicielowi nieruchomości, gdyby została zawarta umowa czy też zgoda dotycząca wykorzystania jego gruntu. Odszkodowanie to będzie wówczas obejmowało okres do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, tj. np. do momentu zawarcia umowy o ustanowienie np. służebności gruntu, umowy dzierżawy itp.

Roszczenia właściciela nieruchomości przeciwko posiadaczowi: o wynagrodzenie, o wydanie rzeczy

Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05, uznał, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 K.c. Roszczenia uzupełniające mogą więc być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia.

Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne przewidziane w art. 222 § 1 K.c. jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Do uwzględnienia powództwa konieczne jest zatem stwierdzenie po stronie powodowej (tutaj: Pani) statusu właściciela rzeczy, władania tymi rzeczami przez pozwanego – posiadacza samoistnego (gminę), a także braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanego skutecznych względem właściciela uprawnień do władania nimi. Ciężar dowodu rozkłada się tak, że Pani, występując z roszczeniem z art. 222 § 1 K.c., musi wykazać, że przysługuje jej prawo własności rzeczy, których wydania się domaga, albowiem to Pani z tego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6 K.c.). Ponadto zobowiązana jest Pani udowodnić, że strona pozwana – posiadacz samoistny faktycznie włada, będąc nieuprawnionym, przedmiotowym gruntem. Oczywiście wybór postępowania zależy od Pani w zależności od zachowania się w tej sytuacji posiadacza samoistnego (gminę).

Służebność gruntowa

Nie można bowiem właściciela nieruchomości ograniczać w jego uprawnieniach zawartych w Konstytucji i rozwiniętych w art. 140 K.c. ponad to, co przewiduje ustawa. Żaden przepis rangi ustawowej ani nie wyłącza uprawnienia właściciela do dysponowania jego nieruchomością w zakresie obciążenia jej prawem na rzecz innej osoby, ani też nie nakłada na niego obowiązku takiego obciążenia w postaci ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (służebności gruntowej). Na straży praw właściciela stoją roszczenia petytoryjne, których uzupełnieniem są roszczenia przewidziane w art. 224-230 K.c. (tutaj art. 224-225).

Dzierżawa

Są wciąż aktualne przepisy dające możliwość zawarcia między gminą a Panią jako właścicielem nieruchomości umowy innej niż o ustanowienie służebności. Chodzi w szczególności o odpłatną umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości (części nieruchomości), jak też umowę o nieodpłatne korzystanie z nieruchomości (jej części), oraz również o innego rodzaju umowę, w tym umowę nienazwaną, w treści której, w granicach art. 353 K.c. można umówić się co do korzystnego w danej sytuacji dla stron sposobu rozliczenia korzystania z nieruchomości, odmiennego od „odpowiedniego wynagrodzenia”.

Sformułowanie żądań właściciela wobec posiadacza – gminy

Zatem w pierwszej kolejności mogłaby Pani wystąpić z żądaniem dobrowolnego usunięcia urządzenia (przystanku) z Pani nieruchomości i jednocześnie zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wysokość roszczenia określa się w oparciu o wysokość czynszu dzierżawnego, jaki właściciel mógłby pobierać za wydzierżawienie zajętej nieruchomości. Przy czym do obliczenia wysokości odszkodowania nie bierze się pod uwagę całej nieruchomości, a jedynie pas, na którym właściciel nie może gospodarować z powodu posadowionego na nim urządzenia. Jednym ze sposobów, w jaki można ustalić wysokość czynszu dzierżawnego w danej miejscowości, jest uzyskanie informacji w biurze obrotu nieruchomościami.

Zatem proszę skierować do gminy wezwanie do wydania Pani nieruchomości, z której korzysta bez tytułu prawnego. Alternatywnie może Pani zaproponować zawarcie umowy dzierżawy albo ustanowienia służebności gruntowej i odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. Gmina może też złożyć Pani propozycję odkupienia fragmentu nieruchomości pod przystankiem i zapłacenia odszkodowania. Od Pani zależy, na które z tych rozwiązań się Pani zdecyduje.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05