Zameldowanie w mieszkaniu komunalnym a prawo wykupu mieszkania

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Dobrze, że stara się Pan pozyskać wiedzę przed zaangażowaniem ekonomicznym np. związanym z nakładami na cudze mieszkanie. Doświadczenie (chyba odwieczne) uczy, że łatwiej jest coś (pieniądze, własny czas lub siły) dać lub zainwestować, niż odzyskać (równowartość) – zwłaszcza w sposób bezkonfliktowy.

Przejdźmy zatem do analizy problemu.

Określenie „mieszkanie z miasta” wskazuje na mieszkanie komunalne, czyli zaliczane do „gminnego (miejskiego w miastach) zasobu komunalnego”; prawdopodobnie nie jest to mieszkanie socjalne, ale i to należałoby sprawdzić – zwłaszcza z uwagi na art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów… (surowszy, niekiedy surowy, sposób reagowania na przysługiwanie mieszkania socjalnego osobie, która może zaspokoić swe potrzeby mieszkaniowe w inny sposób).

Proszę zwrócić uwagę na to, że zagadnienie zameldowania (meldunku) nie występuje w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a to właśnie w niej (szczególnie w jej art. 34 oraz w art. 67 i następnych) uregulowano zbywanie lokali komunalnych, zwłaszcza ich zbywanie na atrakcyjnych (dla nabywców) warunkach finansowych; warunki takie zazwyczaj wiążą się z określonymi rygorami (np. z możliwością domagania się zwrotu bonifikaty przez podmiot, który sprzedał ówczesny lokal komunalny z uwzględnieniem bonifikaty).

Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami – bonifikata może zostać udzielona między innymi w przypadku lokali mieszkalnych. W tym samym artykule przewidziano przesłanki domagania się zwrotu udzielonej bonifikaty (wraz z wyjątkami).

Gospodarowanie mieniem komunalnym (w tym lokalami komunalnymi) objęte jest swoistymi rygorami prawnymi. Rygory ustawowe można traktować jako ustawowe ograniczenia własności, czyli zaliczające się do jednego z rodzajów kryteriów ograniczających własność; co przewidziano w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), czyli w ustawowym określeniu własności. W ustawie o ochronie praw lokatorów… uregulowano, tytułem przykładu, ograniczenia z zakresu wynajmowania mieszkań komunalnych – zwłaszcza zaliczanych do gminnego zasobu komunalnego, szczególnie zaś mieszkań socjalnych. Prywatni właściciele domów i mieszkań są w mniejszym stopniu ograniczeni, szczególnie w zakresie zbywania tego, co do nich należy. Gminy jako podmioty publiczne i mieniem publicznym gospodarujące są ograniczone – także w zakresie zbywania (sprzedawania) mieszkań komunalnych. Z perspektywy ekonomicznej sprzedawanie nieruchomości (art. 46 K.c.) i lokali komunalnych po cenach rynkowych byłoby bardziej atrakcyjne od sprzedawania z uwzględnianiem bonifikat.

Czy gmina może odmówić sprzedaży mieszkania komunalnego głównemu najemcy?

Gminy nie są zobowiązane do sprzedaży lokali komunalnych. Co więcej, względy celowościowe – zwłaszcza związane z sytuacjami kryzysowymi (np. potrzebą zabezpieczenia mieszkań dla pogorzelców lub powodzian) – przemawiają przeciwko kierowaniu do sprzedania wszystkich mieszkań komunalnych. Po prostu gmina powinna mieć określoną liczbę mieszkań komunalnych. Z uwagi na uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) gminy uprawnione są nawet w ogóle nie sprzedawać lokali komunalnych (nie tylko lokali mieszkalnych). W praktyce najczęściej sprzedawana jest część mieszkań komunalnych.

Gminy powinny upubliczniać różne przepisy prawa miejscowego – zarówno dotyczące wynajmowania lokali komunalnych (nie tylko mieszkań socjalnych), ale również sprzedawania ich (jeżeli przewidziano ich sprzedaż). Jeżeli określone nieruchomości lub lokale (w tym mieszkalne) są przez gminy wyznaczone do sprzedaży, to powinno się tego dokonywać zgodnie z wymogami prawa – w tym aktów prawa miejscowego (zazwyczaj chodzi o uchwały rad gmin). Proszę sprawdzić przepisy prawa miejscowego (wydawane przez władze danej gminy) – także w sprawie wysokości parametrów stosowanych bonifikat.

Zacytujmy art. 34 ust. 1 punkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony […]”.

Nie znając dokładnej sytuacji odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), nie można stwierdzić – z uwagi na ww. art. 216a – czy najemcy owego mieszkania przysługuje lub może przysługiwać prawo jego nabycia, zwłaszcza na zasadach preferencyjnych. Załóżmy, że rzeczywiście mu takie uprawnienie przysługuje, to prawdopodobna bonifikata wiąże się z czasem trwania stosunku najmu (art. 659 i następne K.c.) między nim a wynajmującym – odnośną gminą lub reprezentującym ją podmiotem (np. administracją lub spółką zarządzającą nieruchomościami).

Czy meldunek uprawnia do wykupu mieszkania komunalnego na warunkach preferencyjnych?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje uprawnienia do nabywania na warunkach preferencyjnych mieszkań komunalnych na podstawie samego zameldowania. Niezbędny jest status najemcy. Zameldowanie – według ustawy o ewidencji ludności – ma głównie znaczenie ewidencyjne. Nie jest ono tytułem prawnym do lokalu (np. swoistym surogatem statusu najemcy). Zameldowania oraz wymeldowania dokonują organa administracji publicznej szczebla gminnego – nie najemcy, ani nawet nie właściciele budynków (lokali); w przypadku mieszkań komunalnych faktycznie często dochodzi do tego, że jedna gminna jednostka organizacyjna zajmuje się „sprawami meldunkowymi”, a inna gospodaruje mieszkaniami komunalnymi. Stanowisko najemcy lub właściciela mieszkania (np. wyrażone we wniosku lub w oświadczeniu) może przyczynić się do wydania decyzji o zameldowaniu albo o wymeldowaniu. Niemniej zawsze chodzi o decyzję administracyjną, która powinna bazować na rzeczywistym zamieszkiwaniu (stale albo czasowo) określonego człowieka „pod danym adresem” (niekiedy nawet bez tytułu prawnego do lokalu). Swoistym szczegółem jest to, że pięcioletnie zameldowanie wykracza poza ustawowo przewidziany czas zameldowania na czas określony. Można być zameldowanym całe dziesięciolecia (np. jako członek rodziny najemcy) i nie być uprawnionym do kupienia mieszkania komunalnego – zwłaszcza na zasadach preferencyjnych (można przystąpić do ewentualnej licytacji, ale taka sprzedaż powinna odbywać się na zasadach rynkowych).

Gdyby Pan został najemcą (tego albo innego) mieszkania komunalnego, to być może przysługiwałoby Panu uprawnienie do nabycia takiego mieszkania; ewentualnie przysługująca Panu bonifikata byłaby zapewne związana z czasem przysługiwania Panu najmu – a więc bez zaliczania prawa najmu komuś innemu przysługującego. Jeżeli Panu będzie przysługiwać uprawnienie do kupienia mieszkania komunalnego, to zbędne będzie uzyskiwanie zgody (aprobaty) byłego najemcy.

Zbycie mieszkania wykupionego z bonifikatą

Artykuł 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami brzmi: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”. Oczywiście, z perspektywy nabywcy, obowiązek zwrotu bonifikaty jest mało atrakcyjny, jednak gminy mają obowiązek dbać o interesy publiczne.

Najemca, który mieszka na stałe poza lokalem komunalnym, spełnia przesłanki nie tylko wymeldowania go, ale również wypowiedzenia umowy najmu. W gminach różnie podchodzi się do tych zagadnień. Proszę się liczyć z tym, że odnośna gmina może (np. w związku z napływem uchodźców lub repatriantów „ze Wschodu”), przez swoich reprezentantów, sprawdzać rzeczywiste korzystanie (albo nie) z mieszkań komunalnych, dążyć do wymeldowania osób zamieszkałych stale gdzie indziej oraz wypowiadać umowy najmu.

Kupowanie czegoś cennego (np. mieszkania) przez osobę podstawioną może skutkować nawet nieważnością umowy (art. 58 K.c.); ponadto trzeba liczyć się z różnymi innego rodzaju problemami, np. dotyczącymi spadku po „formalnym nabywcy”, czyli osobie faktycznie podstawionej, lub sporu o zwrot „pieniędzy na wykup” (w niejednej rodzinie powstał spór z takimi okolicznościami związany). Dopóki ów najemca jest najemcą oraz dopóki przysługuje mu uprawnie do nabycia mieszkania komunalnego, może to mieszkanie kupić, a potem je sprzedać Panu. Ewentualnym zabezpieczeniem pożyczki (art. 720 i następne K.c.) – np. zaciągniętej u Pana – mogłaby być hipoteka (dokładniej niż w K.c. uregulowana w art. 65 i następnych ustawy o księgach wieczystych). Aby zmniejszyć rynkową atrakcyjność mieszkania nabytego od gminy (czyli byłego mieszkania komunalnego), na rzecz oficjalnego pożyczkodawcy mogłaby zostać ustanowiona służebność mieszkania (art. 301 i art. 302 K.c.). Oczywiście także takie rozwiązanie nie stanowi gwarancji; zdarzyć się mogą różne okoliczności, np. dotyczące egzekucji mienia „formalnego właściciela”, stwierdzenia przez sąd nieważności umowy lub nieważności ustanowienia służebności mieszkania, zmian w przepisach o możliwości żądania zwrotu bonifikaty (aktualnie zwłaszcza w art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami).