Warsztat samochodowy w przydomowym garażu, jak obejść ograniczenia MPZP?

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Skoro na terenie, na którym jest zlokalizowana działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to każda zabudowa (jej przeznaczenie) musi być z tymże planem zgodna. Odstępstwo nie dotyczy odstępstw od przeznaczenia wskazanego w MPZP.

Odstępstwa są możliwe, ale od przepisów techniczno-budowlanych i o tym stanowi art. 9 ustawy Prawo budowlane. Do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się zaś warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych (art. 7 Prawa budowlanego). Nie zaś przeznaczenie terenu wskazane w MPZP.

By móc dokonać zabudowy, której przeznaczenie będzie inne niż wynikające z zapisów obecnie obowiązującego MPZP, należy niestety przeprowadzić procedurę zmiany MPZP. To zaś jest niezwykle trudne, po pierwsze czasochłonne (może trwać nawet kilka lat), po drugie organ nie ma obowiązku wszcząć na wniosek wnioskodawcy procedury zmiany MPZP (może, ale nie musi – nie musi nawet na wniosek odpowiadać). Owszem, zdarza się, że organ wyraża zgodę na odstępstwa od MPZP, jeśli wnioskodawca załączy jakieś argumenty na korzyść dla miasta (np. zwiększenie miejsc pracy itd.), ale bez przeprowadzenia procedury zmiany MPZP jest to w praktyce bardzo rzadkie.

Sama zaś procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zgodnie z art. 27 stosuje się ją także do zmiany MPZP. Kluczową różnicą pomiędzy uchwaleniem planu a zmianą planu jest sposób zapoczątkowania procedury.

Czytając ww. ustawę i liczne etapy zmierzające do zmiany MPZP, dostrzeże Pan jak złożona i czasochłonna jest to procedura, która nie musi zakończyć się sukcesem. Częstokroć więc korzystniejszy okazuje się np. najem innej nieruchomości, na której będzie można realizować inwestycję, bo nie ma przepisu, który daje podstawy do przymuszenia organu do zaakceptowania propozycji inwestora o zmianę MPZP czy odstępstwa.

Ryzyko samowoli urbanistycznej

Wykorzystywanie terenu niezgodnie z MPZP to zaś samowola urbanistyczna. Wójt/burmistrz/prezydent miasta ma prawo nakazać wstrzymanie użytkowania takiego terenu niezgodnie z MPZP, a także wydać decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania (sposobu użytkowania zgodnego z MPZP).

Pojawia się nawet pogląd, że budowa obiektu budowlanego wbrew postanowieniom MPZP, nawet niewymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, jest innym przypadkiem samowoli budowlanej polegającym na realizacji tego obiektu niezgodnie z przepisami (art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego) i w takim wypadku zastosowanie ma m.in. przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 7 Prawa budowlanego dający podstawę do orzeczenia rozbiórki, gdy nie można doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem. Takie stanowisko wyraził np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w dwóch wyrokach z dnia 15 marca 2018 roku (sygn. akt II SA/Sz 1402/17) i z dnia 16 listopada 2017 roku (sygn. akt II SA/Sz 1066/17).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. akt II SA/Sz 1402/17

4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 16 listopada 2017 roku, sygn. akt II SA/Sz 1066/17