Warsztat samochodowy na działce rolnej

Warsztat samochodowy na działce rolnej – warunki techniczne

Zacznijmy od tego, że prowadzenie działalności gospodarczej w postaci warsztatu samochodowego wymaga od przedsiębiorcy spełnienia licznych wymogów w zakresie warunków zabudowy, przepisów przeciwpożarowych, zasad BHP, zasad określonych w przepisach środowiskowych.

Jednak pierwszym warunkiem jest zgodność takiej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy dopuszczają możliwość prowadzenia na danym terenie działalności usługowej, ważne jest spełnienie warunków technicznych przez sam budynek. To jednak późniejszy problem.

Odrolnienie części działki pod warsztat samochodowy

Najpierw musi Pan zacząć od sprawdzenia działki w MPZP, który musi dopuszczać działalność usługową na tym terenie. Gdy zaś takiego nie ma, a jest to działka rolna, powinien Pan wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy warsztatu samochodowego. Gmina nie ma jednak podstaw, by wydać warunki zabudowy dla realizacji inwestycji niezwiązanej z produkcją rolniczą na gruntach rolnych. Pozostaje więc odrolnienie części działki pod warsztat. Wówczas ta część będzie opodatkowana podatkiem od nieruchomości ze stawką jak dla prowadzonej dzielności gospodarczej (wskazane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych). Odrolnienie działki, czyli przekształcenie działki rolnej na budowlaną, odbywa się w dwóch etapach. Są nimi kolejno: zmiana przeznaczenia gruntu – poprzez zmianę miejscowego planu albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i następnie wyłączenie gruntu (jego części) z produkcji rolnej.

W zabudowie zagrodowej można budować bowiem tylko i wyłącznie budynki służące prowadzeniu działalności rolniczej, zatem jeżeli to miałby być warsztat pod działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług naprawiania samochodów, innych pojazdów i sprzętów, to musi Pan (właściciel działki) zmienić przeznaczenie, czyli albo jest plan przestrzenny i na tej podstawie wystąpi Pan o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, albo gdy planu nie ma – wystąpi Pan o warunki zabudowy i następnie też wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.