Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?

Zasady ustawowe podwyższania czynszu i opłat za korzystanie z lokalu

Kluczowe dla Pana sprawy jest to, że wszelkie kwestie związane z opłatami, w tym czynszu, w przypadku najmu lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkalne nie mogą być dla najemcy mniej korzystne niż zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Wszystko zatem, co mniej korzystne dla lokatora lokalu mieszkalnego niż to, co w niżej przytoczonych zapisach w umowach najmu lokali mieszkalnych, jest nieważne, a w to miejsce wchodzą owe niżej zacytowane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Art. 8a. 1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

4. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

– aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk.

(…)

4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

6a. W przypadku:

1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;

2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;

3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

Jak często można podwyższać czynsz?

Art. 9. 1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

2. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.

(…)

5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

8. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Podwyżka czynszu zgodna z prawem – wymogi ustawowe

Jak widzimy, po pierwsze podwyżki muszą być dokonywane na piśmie pod rygorem nieważności i tylko na zasadach wyżej opisanych albo bardziej korzystnych dla lokatora lokalu mieszkalnego, niemniej jednak nawet gdy umowa wprowadza inne, ale mniej korzystne, to obowiązują te wyżej wskazane. Zmiany art. 8a i 9 ww. ustawy mogą mieć bowiem miejsce, ale tylko na korzyść lokatora.

Wartość odtworzeniową można pozyskać od gminy, by sprawdzić, czy wynajmujący jej nie przekracza, stosując waloryzację z umowy. Gdy okaże się, że waloryzacja z umowy narusza ww. zasady, należy powołać się wobec wynajmującego na ustawę i wskazać, że podwyżka jest sprzeczna z prawem i nieważna, a możliwa jest wyłącznie ta, która będzie zgodna z art. 8a i 9.

Niejednoznaczne zapisy umowy najmu co do waloryzacji czynszu

Przechodząc zaś do waloryzacji, jaką zastosował wynajmujący: Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 lipca 2023 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w I półroczu 2023 r. wskazuje, że na podstawie art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 70 i 1313) ogłasza się, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w I półroczu 2023 r. w stosunku do I półrocza 2022 r. wyniósł 115,0 (wzrost cen o 15,0%).

Umowa zaś wskazuje, że: „Podstawą waloryzacji czynszu dwa razy w roku będzie wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w I i w ll półroczu danego roku, ogłoszony przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w formie Komunikatu, na stronie internetowej urzędu, za dane sześć miesięcy każdego roku. Pierwsza waloryzacja czynszu będzie mogła być dokonana w oparciu o wskaźnik opublikowany w formie Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w I półroczu 2023 roku.”

W mojej ocenie – jeśli waloryzacja jest zgodna z art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów – to wskaźnik jest prawidłowy. Ogłoszono bowiem wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w I półroczu 2023 r. w stosunku do I półrocza 2022 r. Zawsze wskaźnik za dane półrocze jest porównywany do poprzedniego okresu. Prawdą jednak jest, że ów zapis w umowie jest niefortunny i może być dwojako rozumiany, również tak, jak pisze Pan. Zgodnie zaś z art. 65 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. § 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”, Liczy się więc intencja stron co do tego, jak dokonywać waloryzacji (zgodnej z art. 8a i 9). Niestety w braku konsensusu tyko sąd jest władny rozstrzygnąć taki spór w toku powództwa o ustalenie.

https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-pierwszym-polroczu-2023-r-,16,11.html

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733