Wakacje kredytowe a wynajem mieszkania

Kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe

Z założenia wynikającego z zapisu art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom zawieszenie spłaty kredytu przysługuje konsumentowi tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, co można uznać za równoznaczne z tym, że kredyt ma dotyczyć zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie np. celów inwestycyjnych.

Ubiegając się o udzielenie wakacji kredytowych, wnioskodawca będzie musiał złożyć w banku oświadczenie o wykorzystywaniu nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.

Niemniej jednak trzeba zaznaczyć, że definicji tego pojęcia nie ma sprecyzowanego w przepisach. Natomiast w orzecznictwie sądowym uznaje się, że takie potrzeby (własne mieszkaniowe) realizuje ten, kto ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem.

Rozpatrując definicję pojęcia w takim zakresie, można zauważyć, że jest ona dość szeroka. Warto jednak pamiętać, że była ona wydawana w odniesieniu do pojęcia zawartego w przepisach podatkowych. Nie wiadomo więc, w jakim zakresie zostanie przeniesiona na grunt nowej ustawy. Patrząc jednak na przepisy pod kątem powyższej definicji, krąg potencjalnych uprawnionych do wakacji kredytowych wydaje się dość szeroki.

Z uwagi na krótki okres od pojawienia się przepisów nie ma jeszcze zbyt wielu interpretacji i stanowisk w tym zakresie.

Wyłączenie możliwości skorzystania z wakacji kredytowych

W mojej ocenie oczywista sytuacją, która wyłącza możliwość wzięcia wakacji kredytowych, jest sytuacja, gdy wynajmujemy mieszkanie i opłacamy z tego tytułu podatek.

Oprócz powyższego mogą istnieć jeszcze inne sytuacje, które mogą wyłączać możliwość ubiegania się o wakacje kredytowe. Należy również zauważyć, że już teraz bardzo mocno widoczny jest trend kładzenia nacisku na fakt zamieszkiwania w mieszkaniu zakupionego za spłacany kredyt. Należy zwrócić jednak uwagę na fakt, że nie musi to być miejsce stałego zamieszkania. Z przepisów nie wynika również obowiązek zameldowania. Zasadne w mojej ocenie jednak by było, aby była widoczna pewna stałość i częstotliwość pobytu.

Dodatkowo w Pana sytuacji trzeba rozważyć, czy sam fakt kupienia mieszkania na przyszłość albo wyprowadzki ze względów ekonomicznych będzie mieć tutaj znaczenie. Moim zdaniem taka sytuacja nie pozostaje całkiem bez znaczenia. Istotny dla przedmiotowej sprawy jest również fakt, że z indywidualnej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (pismo z dnia 28 grudnia 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN) jasno wynika, że nawet zakup mieszkania na wynajem można potraktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych. Wynika to z faktu, że w przyszłości kredytobiorca może w takiej nieruchomości faktycznie zamieszkać.

Obecnie pojawiają się również głosy, że ustawodawca odnosi się do momentu zawarcia umowy i zamiaru kredytobiorcy w tym okresie: umowa kredytu została zawarta celem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli więc kredytobiorca zamieszkał w nieruchomości zakupionej na kredyt, to umowa została zawarta w takim celu. Natomiast ustawa nie stawia warunku, aby kredytobiorca dalej tam mieszkał czy też był zameldowany. Nie ma również wymogu, aby nieruchomość nie była wynajmowana. Dlatego te okoliczności moim zdaniem nie stoją na przeszkodzie skorzystaniu z wakacji kredytowych, o ile tylko kredytobiorca może udowodnić, że umowa kredytu została zawarta celem zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych.

Interpretacja przepisów

Wobec powyższego trzeba zauważyć, że obecne próby interpretacji przepisów są głównie wykładnią celowościową, a nie można zapominać również o wykładni językowej, która de facto nie skreśla od razu przypadków, w których osoba upiła mieszkanie celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a z przyczyn od niej niezależnych zmuszona była je wynająć, zamieszkując np. u rodziców, rodziny, lub w drugim mieszkaniu, które było tańsze w utrzymaniu. Już na tym etapie widać, że przepisy mają sporo luk i będą stanowić duże pole do interpretacji i nadużyć. Jak będzie ostatecznie, najprawdopodobniej dowiemy się o tym dopiero za kilka miesięcy, kiedy zaczną pojawiać się orzeczenia sądów po pozwach niezadowolonych klientów banków.

Dlatego też w mojej ocenie, jeżeli jest Pan w stanie wykazać, że nieruchomość była zakupiona celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a zmiana sytuacji życiowej, finansowej czy też gospodarczej na świecie sprawiły, że obecnie mieszka Pan w innym miejscu, nie powinny przesądzać o braku możliwości skorzystania z wakacji kredytowych. Nigdzie bowiem moim zdaniem w przepisach nie ma zapisu, że nieruchomość taka musi być wykorzystywana do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych w chwili składania wniosku o wakacje kredytowe.

Niemniej, musi Pan by świadom argumentacji przeciwnej, jaką wskazałam wyżej.