Wady ukryte mieszkania z rynku wtórnego

Odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wadę rzeczy sprzedanej

Zgodnie z art. 556 K.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet – czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa.

Ściślej mówiąc, wystarczającą przesłanką faktyczną dla tego rodzaju odpowiedzialności, która powstaje już po wykonaniu świadczenia z umowy przez sprzedawcę (umorzeniu jego zobowiązania), jest ustalenie, że wydana i odebrana przez kupującego rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.

Kiedy sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi?

Należy jednak zaznaczyć, iż według art. 557 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Z powyższego wynika, iż jedyną okolicznością skutkującą ustawowym zwolnieniem sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, a w istocie – wyłączającą samo powstanie tej odpowiedzialności, jest znajomość wady przez kupującego. Fakt, że kupujący miał świadomość wadliwości rzeczy, a ściślej – znał konkretną, istniejącą wadę rzeczy, wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy za tę (i tylko tę) wadę. Wolno bowiem założyć, że nabywając taką rzecz, względnie – dokonując odbioru konkretnego jej egzemplarza, kupujący godził się z wadliwością lub że ta konkretna wada nie miała dla niego w danej sytuacji znaczenia, a kwota, jaką zgodził się za rzecz zapłacić, stanowiła w jego ocenie ekwiwalent rzeczy obciążonej tą wadą. Nie może też wtedy być mowy o potrzebie ochrony zaufania kupującego.

W Pani przypadku nie może być mowy o wiedzy Pani na temat istniejącej usterki, dlatego należy przyjąć, że odpowiedzialność sprzedającego nie ustała.

Ponadto według art. 559 Kodeksu cywilnego sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.

Jak wynika z powyższego – odpowiedzialność sprzedawcy obejmuje jedynie te wady, które istniały w chwili wydania rzeczy, a ściślej – w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Decydująca okazuje się zatem nie chwila przejścia prawa własności, lecz chwila przeniesienia posiadania.

Następnie w art. 560 Kodeksu cywilnego mowa jest o uprawnieniach wynikających z rękojmi za wady fizyczne.

Mianowicie, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny.

Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Czy sprzedający powinien zwrócić otrzymane świadczenia w przypadku odstąpienia kupującego od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej?

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.

W orzecznictwie dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności może Pani domagać się usunięcia wady, a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – sięgnąć po instytucję obniżenia ceny lub najdalej idące uprawnienie do odstąpienia od umowy.

Dopiero gdyby sprzedawca uchylał się od usunięcia wady, może Pani żądać obniżenia ceny lokalu lub odstąpienia od umowy.

Na marginesie tylko dodam, iż realizacja roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne jest uzależniona od zachowania przez kupującego aktów staranności (pilności), a to pod rygorem utraty uprawnień. Chodzi tu mianowicie o terminowe powiadomienie sprzedawcy o wadzie oraz – w niektórych rodzajach stosunków i niektórych sytuacjach – o badanie jakości otrzymanej rzeczy.

Podstawowym aktem staranności jest terminowe zawiadomienie sprzedawcy o ujawnieniu się wady (notyfikacja wady). Termin ten wynosi miesiąc od wykrycia wady, który to moment musi wskazać i udowodnić kupujący, co jednak uznać trzeba za ułatwione, gdyż zawiadomienie następuje przed upływem 3 miesięcy od odbioru rzeczy.

W wypadkach wskazanych powyżej utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Na podstawie powyższego, za podstępne zatajenie wady jest uważane takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego (wyrok SN z 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00, LexPolonica nr 358475). Niewątpliwie będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości i inne podobne działania o znamionach oszustwa (wytyczne SN z 30 grudnia 1988 r.).

Jednakże w doktrynie wyraża się także pogląd, że na zakwalifikowanie zachowania sprzedawcy jako podstępnego pozwala sam fakt, że wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości kupującego.

Za taką wykładnią przemawia zarówno brzmienie komentowanego przepisu („zataił”, czyli przemilczał, chociaż wiedział), jak i wzgląd na potrzebę kształtowania uczciwych obyczajów w obrocie – zwłaszcza w odniesieniu do profesjonalistów (S. Sołtysiński, Spór..., s. 85), oraz ochrony zaufania kupującego. Dodatkowy argument za przyznaniem priorytetu ochronie kupującego wynika z faktu zrównania skutków podstępu ze skutkami „zapewnienia” sprzedawcy (uwaga 2; zob. wyrok SN z 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, LexPolonica nr 376741, oraz wyrok SN z 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00, LexPolonica nr 358475, OSNC 2003, nr 6, poz. 88).

Ponadto z podstępnym, a zatem nagannym działaniem sprzedawcy zostało zrównane (co do skutków) udzielenie kupującemu zapewnienia o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać zarówno w złej wierze (tzn. zapewniać kłamliwie, znając wadliwość), jak i w dobrej wierze. Jak z tego wynika, przepis ma na celu przede wszystkim ochronę kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy.

Kiedy wygasają uprawnienia z tytułu rękojmi?

Wreszcie według art. 568 Kodeksu cywilnego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Jak wynika z powyższego termin 3-letni od wydania mieszkania w Pani przypadku jeszcze nie upłynął.

Termin do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie rzeczy kupionej

Podobnie rzecz się ma w przypadku terminu miesięcznego do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie.

W związku z powyższym w celu skorzystania z rękojmi powinna Pani w pierwszej kolejności wezwać sprzedawcę do usunięcia wady powstałej w lokalu. Jeżeli sprzedawca nie usunie niezwłocznie wady, wówczas Pani jako kupująca może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Bowiem kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jednak jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, kupujący może żądać odstąpienia od umowy, chyba że wady są nieistotne.

Zakup mieszkania z wadą wykrytą po kilku miesiącach

Z uwagi na fakt, iż lokal mieszkalny jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, kupujący nie ma prawa żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej rzeczy wolnej od wad.

W praktyce wiele wątpliwości pojawia się co do tego, w jakim czasie sprzedawca powinien usunąć wady.

Ustawowy termin „niezwłocznie” nie jest zdefiniowany, jednak powszechnie przyjmuje się, że jest to krótki czas, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku (tak orzeczenie SN z 10 stycznia 2002 r., II CKN 564/99).

Natomiast, gdy kupujący żąda obniżenia ceny, wówczas cena powinna być obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad, a wartością tego lokalu z uwzględnieniem istniejących wad.

Żądanie usunięcia wady w zakupionym mieszkaniu lub obniżenia ceny

Żądając usunięcia wady, powinna Pani jednocześnie wyznaczyć sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Sprzedawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

Gdy wady usunąć się nie dadzą, albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, właściciel może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Gdy wady nie są istotne, właścicielowi pozostaje prawo do żądania obniżenia ceny.

Proszę pamiętać, iż dochodzenie swoich praw należy zawsze poprzedzić negocjacjami ze sprzedawcą. Postępowanie sądowe w Polsce jest długotrwałe i kosztowne. Składając pozew należy być przygotowanym na długą rozprawę, konieczność powoływania biegłych oraz związane z tym koszty. W przypadku jednak gdy sprzedawca jest nieuczciwy lub po prostu nie zechce współpracować, wniesienie pozwu może okazać się niezbędne.

Na tym etapie musi Pani zawiadomić sprzedawcę o wadzie i powinna Pani oświadczyć, że żąda obniżenia ceny w określonej wysokości (czyli na dobrą sprawę będzie to żądanie od niego zapłaty za Pani remont) lub, jeżeli Panią to interesuje, może Pani żądać, aby sam usunął wadę, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego.

Jeżeli dojdzie do sprawy sądowej, będzie konieczne powołanie biegłego do określenia istnienia wady i wyceny jej usunięcia. Na tej podstawie sąd rozstrzygnie, czy mamy do czynienia z wadą fizyczną lokalu i o jaką kwotę powinna zostać obniżona cena.