Wady prawne nabytej nieruchomości

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, iż zaistniała sytuacja i ujawnienie istnienia rurociągu na nabytej przez Pańską żonę nieruchomości może stanowić podstawę do wystąpienia przez Pańską żonę wobec zbywcy nieruchomości z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady prawne nabytej nieruchomości.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 556 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne)”.

Jak ponadto wyszczególnia się w doktrynie (tak m.in. Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450-1088, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, 2011, t. II, C. H. Beck, wyd. 6), „o wadzie prawnej może być mowa wówczas, gdy:

1. rzecz nie stanowi własności sprzedawcy, lecz należy do osoby trzeciej; dotyczy to odpowiednio innego przedmiotu sprzedaży;
2. rzecz jest obciążona prawem lub prawami osoby trzeciej”.

Ponadto, lecz tylko w razie sprzedaży praw (innych niż prawo własności rzeczy), wadą prawną jest sytuacja, gdy będące przedmiotem sprzedaży prawo nie istnieje.

Dodatkowo wskazać należy (za: Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, 2010, C. H. Beck, wyd. 4), że obciążenie prawem osoby trzeciej jako wada prawna nie dotyczy „obciążeń” mających swoje źródło w przepisach prawa lub ujawnionych publicznie w sformalizowany sposób przed zawarciem umowy sprzedaży, np. poprzez wpis do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości; dotyczy to ograniczonych praw rzeczowych, ale także niektórych praw obligacyjnych. Stąd zasadniczo wadą prawną są – obciążenia prawami rzeczowymi (np. zastaw, służebność). Obciążeniem takim jest także zajęcie rzeczy w toku egzekucji (tak J. Skąpski, [w:] System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 130). Ponadto za obciążenie stanowiące wadę prawną uznaje się niektóre prawa obligacyjne, takie które ograniczają nabywcę w swobodnym korzystaniu z przedmiotu sprzedaży (np. najem oraz dzierżawa, których dotyczy skutek z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego), ustawowe prawo zatrzymania, obowiązek dopłaty z tytułu reszty wkładu budowlanego przy sprzedaży własnościowego prawa do lokalu (por. jw., s. 130-131 oraz Cz. Żuławska, [w:] G. Bieniek (red.), Komentarz…, s. 54).

Wskazać należy również, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2005 r., sygn. akt I CK 14/05, oraz późniejszym wyrokiem Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2011 r., sygn. akt III CSK 85/10, legalne wybudowanie urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości nie uprawnia późniejszego jej właściciela do żądania usunięcia tych urządzeń, gdyż w drodze i posadowienia powstaje swoiste zobowiązanie realne, stanowiące określone uprawnienie po stronie właściciela urządzeń przesyłowych.

Mając zatem powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że również i ujawnienie się praw osób trzecich do przedmiotowej nieruchomości polegających na istnieniu na niej urządzeń przesyłowych, a prowadzących do ograniczenia po stronie właściciela możliwości dysponowania tą nieruchomością, stanowi podstawę do realizacji przez Pańską żonę przysługujących jej w tym zakresie uprawnień z tytułu rękojmi.

Wobec powyższego wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 560 § 1 K.c. „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.

Z kolei § 2 stanowi o tym, że „jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej”.

Zarazem charakter sprawy, która dotyczy ściśle określonej co do tożsamości nieruchomości, powoduje, że prawo Pańskiej żony do odstąpienia od umowy bez konieczności wzywania zbywcy do jej wymiany staje się aktualne.

Realizując swoje prawa z tytułu rękojmi, Pańska żona powinna jednak dopilnować warunków formalnych do skutecznej ich realizacji.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 563 § 1 zdanie 1 K.c. „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.

Natomiast (§ 3) „do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego”.

Niewątpliwie jednak w Pańskiej sprawie zastosowanie znaleźć mógłby także przepis art. 564 K.c., który mówi o tym, że „w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.

Jednak lepiej z ostrożności zachować powyższe terminy, co ułatwi zapewne wiele kwestii w razie ewentualnego skierowania sprawy na drogę sądową.

Istotny w Pańskiej sprawie może okazać się również przepis art. 574 K.c., który stanowi, że „jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za którą sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może on żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej. Może również żądać zwrotu kosztów procesu”.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 576 § 1 K.c., „uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne”.

Z kolei § 2 stanowi, że „upływ powyższego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.

Mając zatem powyższe na uwadze, zasadne byłoby, aby Pańska żona niezwłocznie powiadomiła sprzedającego o ujawnionych wadach prawnych zabytej nieruchomości poprzez wysłanie na jego adres listu poleconego wraz z oświadczeniem o odstąpieniu od tej umowy i żądaniem zwrotu zapłaconej ceny w zakreślonym terminie i zapłatą ewentualnego odszkodowania (ustalonego według wskazanych powyżej kryteriów).

Gdyby jednak sprzedający odmawiał spełnienia roszczeń Pańskiej żony, to niestety Pańska żona musiałaby sprawę skierować na drogę sądową, a to wiązałoby się z koniecznością wykazania, że wada tkwiła w nieruchomości już w chwili jej sprzedaży, o czym w tamtym momencie Pańska żona nie wiedziała.

Wskazać należy jednak, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 16 lutego 1978 r., sygn. akt I CR 23/78, „z absolutnego charakteru tej odpowiedzialności (odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego) wynika w sposób oczywisty ten praktyczny wniosek, że w interesie sprzedawcy leży staranne badanie jakości (tzw. odbiór jakościowy) towarów, które sam nabywa w celu odsprzedaży, to bowiem pozwala mu zmniejszyć ryzyko, jakie wiąże się ze sprzedażą towarów wadliwych”.

Ponadto warto także przytoczyć treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACr 640/94: „dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 k.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, nie będącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy”.

Jeżeli chodzi zaś o zakres ewentualnych roszczeń względem przedsiębiorstwa wodnego, to stwierdzić należy, iż w sytuacji, gdy znajdujące się na nieruchomości Pańskiej żony urządzenia do przesyłu wody nie posiadają uregulowanego statusu prawnego, tj. przede wszystkim, jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości nie znajdują się żadne zapisy dotyczące tych urządzeń ani też żaden z uprzednich właścicieli nieruchomości nie zawierał z zakładem umowy w zakresie uregulowania statusu prawnego rurociągu, przysługuje Pańskiej żonie prawo żądania ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.

W zakresie tej służebności przesyłu sięgnąć należy przede wszystkim do treści przepisu art. 305¹ K.c., zgodnie z którym „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Ponadto, stosownie do treści przepisu art. 305² § 1 K.c., „jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Z kolei zaś § 2 mówi o tym, że „jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Należy zastanowić się, w jaki sposób należy ustalić wysokość wyżej wymienionego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Po pierwsze wskazać należy, iż wynagrodzenie to może zostać ustalone jako świadczenie jednorazowe lub okresowe (miesięczne, kwartalne, roczne).

Po drugie, jak podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2011, t. 1, wyd. 6), Kodeks cywilny, stanowiąc o odpowiednim wynagrodzeniu, nie wskazuje kryteriów ustalenia jego wysokości, a także nie przesądza, że chodzi o wynagrodzenie w postaci świadczenia pieniężnego, jednorazowe lub okresowe. Ustalając wynagrodzenie, należy mieć na względzie wpływ obciążenia i usytuowania na nieruchomości urządzeń, na jej wartość, uciążliwość dla właściciela w zakresie prawidłowej eksploatacji rzeczy w ramach wykonywania jego prawa, przeznaczenie nieruchomości oraz sposób korzystania z urządzeń przesyłowych i ich charakter (wielkość, wpływ ich funkcjonowania na otoczenie, przeznaczenie).

W związku z tym zatem, że wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie jest wprost przez ustawodawcę definiowana i określana kwotowo, zależy ona każdorazowo od dokonanej wyceny takiego prawa, czego sąd dokonuje przy pomocy właściwych biegłych sądowych.

O ile, jak również podnosi się w orzecznictwie, na wysokość wynagrodzenia wpływ ma lub może mieć więcej czynników niż zwykła ekonomiczna kalkulacja oparta na stawkach czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości zbliżonych, o tyle metoda ta daje w praktyce najbardziej wymierne wyniki i zdaje się być w najmniejszym stopniu dotknięta błędem.

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby Państwo we własnym zakresie podjęli się próby wyceny tego wynagrodzenia. Przy dokonywaniu takiej wyceny należy wziąć pod uwagę długość rurociągu przebiegającego przez grunt i jego szerokość, długość i szerokość drogi dojazdowej do tego gazociągu (jeżeli droga taka istnieje).

Przykładowo:

• długość rurociągu przebiegającego przez działkę: 50 m (szerokość rurociągu 3 m),
• powierzchnia zajętego gruntu: 150 m²,
• miesięczna cena dzierżawy 1 m² tego rodzaju działki: 2 zł,
• wynagrodzenie miesięczne = (2 zł x 150 m²) = 300 zł.

Natomiast, ustalając jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu, można przyjąć, że wyniesie ono równowartość np. sumy czynszów za okres 10 lat, co w podanym przykładzie stanowiłoby odpowiednio 36 000 zł (300 zł x 120 miesięcy = 36 000).

Warto również sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie czasem określa się szerokości strefy ochronnej dla rurociągów, która obejmuje obszar w sąsiedztwie rurociągu, który nie może zostać zabudowany.

Mając zatem powyższe na uwadze, niezbędnymi dokumentami do dokonania przez Państwa wyceny wartości wynagrodzenia byłyby przede wszystkim plany i projekty rurociągu, z których mogliby Państwo pozyskać wymiary rurociągu, a także dane dotyczące stawek czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości podobnych do nieruchomości Pańskiej żony z możliwie tego samego rejonu, w którym położona jest nieruchomość Pańskiej żony oraz informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wobec tego, że opisane wyżej kwestie można jak najbardziej uregulować umową między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą korzystającym z urządzeń przesyłowych, zasadnym byłoby w pierwszej kolejności szacunkowe ustalenie przez Państwa wysokości Państwa roszczeń z tytułu ustanowienia służebności przesyłu oraz wystąpienie z pismem do zakładu gazowego o podjęcie rozmów w celu uregulowania tej kwestii, przedstawiając jednocześnie proponowane przez Państwa warunki. Gdyby okazało się zaś, że zakład wodociągowy nie jest zainteresowany takimi rozmowami lub nie akceptuje Państwa roszczeń w tym zakresie, pozostałoby Państwu już tylko skierowanie sprawy na drogę sądową.

Na koniec wskazać należy, iż w zaistniałej sytuacji pewnym wyjściem mogłoby być skorzystanie z możliwości żądania od zakładu wykupu całej działki, przez którą przedmiotowy rurociąg przebiega, które to żądanie uzasadnione byłoby m.in. przyjętym przez Sąd Najwyższy stanowiskiem wyrażonym w wyroku z dnia 16.07.2004 r., sygn. akt I CK 26/04, w którym stwierdzono, że „właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia [nawet] nie mająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania i zmniejszająca wartość nieruchomości, może żądać od właściciela linii wykupienia gruntu”.

Ponadto zakres powyższych uprawnień po stronie właściciela nieruchomości może posłużyć w rozmowach z zakładem wodociągowym jako argument do skłonienia tego zakładu do zmiany położenia gazociągu bądź też nawet jego likwidacji, choć ta opcja jest zapewne najmniej prawdopodobna.

Roszczenia wobec sprzedającego z tytułu rękojmi oraz roszczenia wobec zakładu wodociągowego z tytułu służebności przesyłu nie wykluczają się wzajemnie, zatem możliwe jest dochodzenie jednocześnie od sprzedającego zwrotu ceny w stosunku, w jakim istniejący na nieruchomości rurociąg obniża wartość tej nieruchomości oraz dochodzenie ustanowienia na rzecz zakładu gazowego odpłatnej służebności przesyłu.