Wady fizyczne nieruchomości

Ujawnienie wad fizycznych nieruchomości po podpisaniu umowy przedwstępnej

Do umowy sprzedaży (przedwstępnej) zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczące rękojmi za wady – wynika to m.in. z treści akapitu 2 na stronie 6 umowy przedwstępnej, którą Państwo zawarli.

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 K.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

W § 2 ww. artykułu stwierdzono natomiast, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).

Z przedstawionej umowy nie wynika, żeby wolą stron było wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi za wady (mimo że art. 558 K.c. dopuszcza w pewnych sytuacjach możliwość wyłączenia przepisów dotyczących rękojmi – na skutek zgodnego oświadczenia stron).

Uprawnienia dla kupującego, jakie są określone w przepisach o rękojmi, to odpowiednio:

• możliwość odstąpienia od umowy,
• możliwość żądania obniżenia ceny.

Sprzedawca teoretycznie może uchronić się przed tymi roszczeniami, wymieniając rzecz na nową lub niezwłocznie usuwając wady, jednakże w tym przypadku ze względu na przedmiot umowy sprzedawca nie jest w stanie wymienić tej rzeczy na nową, a także ciężko jest sobie wyobrazić niezwłoczne usunięcie wymienionych wad.

Odstąpienie od umowy lub żądanie obniżenia ceny

Zgodnie z art. 560 § 1 K.c., jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Paragraf 2 ww. artykułu stanowi, że jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

W § 3 ww. artykułu stwierdzono, że jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Złożenie sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy z powołaniem się na wady fizyczne nieruchomości

Zatem złożenie sprzedającemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy z powołaniem się na wady fizyczne nieruchomości spowoduje obowiązek zwrotu tego, co strony wzajemnie sobie świadczyły – a więc obowiązek zwrotu kwoty 110 000 zł, którą sprzedający otrzymali przy zawarciu umowy przedwstępnej.

W przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej wystarczające jest zachowanie formy pisemnej dla takiego oświadczenia.

Tak stwierdził m.in. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w postanowieniu z dnia 5 września 2008 r. (sygn. I CSK 95/2008): „W wypadku zawarcia w formie szczególnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym, jak w sprawie, w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem”.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości

Proszę pamiętać jednak o treści art. 563 K.c. i w zgłoszeniu wady fizycznej nieruchomości sprzedającym należałoby wykazać termin jej wykrycia zgodnie z treścią ww. artykułu (tj. do 1 miesiąca od wykrycia wady).

Zgodnie z art. 563 § 1 K.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Minister Handlu Wewnętrznego może w drodze rozporządzenia ustalić krótsze terminy do zawiadomienia o wadach artykułów żywnościowych.

Pewne zaniepokojenie wzbudza we mnie zdanie trzecie na trzeciej stronie umowy: „Kupujący oświadczyli, że znany jest im stan techniczny budynku, do którego nie wnoszą żadnych pretensji” – jednakże zawsze można bronić się w takiej sytuacji twierdzeniami, że wady albo ujawniły się dopiero po pewnym czasie, albo ich wykrycie w terminie zawierania umowy przedwstępnej było niemożliwe lub nadmiernie utrudnione. Z orzecznictwa wyciągnąć można wniosek, że sprzedający miał obowiązek lojalnie poinformować o wadach rzeczy.

Tak stwierdzono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r. (sygn. I ACr 640/94), w którym teza brzmi: „Dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 kc mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy”.

Dlatego też w mojej opinii służą Panu opisane powyżej uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy – odpowiednio żądanie obniżenia ceny lub odstąpienie od umowy przedwstępnej.