Wady w wynajmowanym lokalu

Wady wynajmowanego lokalu – roszczenie o obniżenie czynszu

Zgodnie z treścią art. 664 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Przepisy art. 664 stanowią o odpowiedzialności wynajmującego wobec najemcy za wady rzeczy najętej, zapewniając szczególne środki ochrony interesów najemcy ze względu na wzajemny charakter umowy najmu. W razie wad rzeczy najętej najemca za swoje świadczenie nie uzyskuje adekwatnego świadczenia wynajmującego, co uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego związaną z samym faktem istnienia wady, niezależną od jego winy w spowodowaniu wady, a więc obiektywną. System tej odpowiedzialności jest nazywany rękojmią za wady. Ryzyko wystąpienia wad przedmiotu najmu wynajmujący ponosi przez cały czas trwania najmu.

Rękojmia za wady rzeczy najętej

Wynajmujący odpowiada z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej, gdy rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku albo uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.

Według art. 664 § 1 i 2 uprawnienia najemcy związane z wystąpieniem wad przedmiotu najmu zależą od doniosłości wady, a mianowicie od tego, czy wada ogranicza przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, czy uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy. W pierwszej sytuacji najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, w drugiej może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym). Najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad rzeczy najętej, a w razie już dokonanej jego zapłaty obejmującej okres występowania wad, zwrotu odpowiedniej części czynszu.

W razie wad rzeczy najętej, które uniemożliwiają jej używanie, istniejących w chwili wydania rzeczy najemcy (mogą ujawnić się później), a także powstałych po jej wydaniu, najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeżeli wada taka daje się usunąć, wypowiedzenie może nastąpić, gdy najemca zawiadomił o niej wynajmującego, a ten w odpowiednim czasie wady nie usunął; zawiadomienie nie jest wymagane, jeżeli wady usunąć się nie da (podobnie np. Czachórski, Zobowiązania, 1968, s. 507). Zdaniem niektórych autorów prawidłowa jest inna wykładnia przepisu. Należy mianowicie przyjąć, że gdyby w chwili wydania rzecz miała wadę, która uniemożliwia jej używanie, nie ma znaczenia charakter wady (usuwalna czy nieusuwalna) i najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym bez potrzeby zawiadomienia o wadzie wynajmującego (np. L. Stecki, w: Winiarz, Komentarz KC, t. II, 1989, s. 644).

Należy zaznaczyć, że z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego nie wynika obowiązek wskazania przez najemcę terminu do usunięcia wady, nie jest też konieczne, aby zawiadomienie o wadzie (wezwanie do jej usunięcia) miało określoną formę. Zwraca na to uwagę wyrok SN z 9.10.2013 r. (sygn. akt V CSK 467/12) wraz z wyjaśnieniem, że często odpowiedni czas do usunięcia wady będą wskazywały okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania zobowiązania (art. 354).

Można przyjąć, że wada rzeczy najętej ma charakter nieusuwalny, jeżeli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe usunięcie wady, a także gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie, mając w szczególności na uwadze cel umowy najmu, okres, na który została zawarta (podobnie L. Stecki, jw., s. 644). W wyroku SN z 9.10.2013 r. (sygn. akt V CSK 467/12) zaznaczono, że na równi z nieusuwalnością wady należy traktować sytuacje, w których jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie.

Możliwość wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu wad lokalu

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż jeżeli zawiadomiła Pani wynajmującego o istnieniu wad i niezwłocznie nie doszło do ich naprawy, może Pani wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym.

Jednocześnie, jeżeli poniosła Pani szkodę na skutek powstałych wad lokalu, może Pani dochodzić naprawienia takiej szkody na zasadach ogólnych wskazanych w art. 471 Kodeksu cywilnego. Należy bowiem podnieść, iż instytucja rękojmi za wady przedmiotu najmu stanowi uzupełnienie ogólnego reżimu odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 i nast.) i ma na celu wzmocnienie ochrony najemcy. Jeżeli korzysta on z uprawnień wynikających z rękojmi, może również na zasadach ogólnych dochodzić naprawienia szkody doznanej wskutek istnienia wad.