Wady ukryte w zakupionym mieszkaniu, co zrobić, gdy odkryjesz wilgoć i grzyb?

Odpowiedzialność za wady – rękojmia

Odpowiedź w pierwszej kolejności prezentuje dość liczne przepisy prawa, które mają zastosowanie do Pana sprawy, następnie odpowiedź odnosi się do Pana przypadku.

Zgodnie z art. 556–556² Kodeksu cywilnego:

Art. 556. [Rękojmia]

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Art. 556¹. [Wada fizyczna przedmiotu sprzedaży]

§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Art. 556². [Domniemanie istnienia wady fizycznej w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego przy sprzedaży konsumenckiej]

Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Zgodnie z art. 559–561 Kodeksu cywilnego:

Art. 559. [Granice czasowe odpowiedzialności]

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

Art. 560. [Uprawnienia kupującego]

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Art. 561. [Wymiana rzeczy, usunięcie wady]

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

§ 2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

§ 3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Zgodnie z art. 561³ Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem art. 561¹ § 2 i 3 koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. W szczególności obejmuje to koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.

Jeśli nabył Pan nieruchomość już po zmianach Kodeksu cywilnego, to zastosowanie będą miały nieco zmienione przepisy z pkt 1-5, jednak zmiany nie były istotne dla tej sprawy.

Zgodnie z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego:

Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Zgodnie z art. 566 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez sprzedawcę.

Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Wady fizyczne mieszkania

Z przedstawionego nam opisu wynika, że w Pana przypadku mamy do czynienia z wystąpienie tzw. wad fizycznych przedmiotu sprzedaży. Co więcej, z uwagi na to, że nabył Pan jak rozumiem nieruchomość jako konsument i wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania Panu nieruchomości, to obejmuje Pana domniemanie, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa związanego z nieruchomością na Pana.

Korzyść wynika z tego, że to nie Pan będzie musiał udowadniać, że nieruchomość jest wadliwa, lecz to druga strona będzie musiała udowadniać, że nie była wadliwy.

Uprawnienia nabywcy mieszkania

Co do Pana uprawnień wynikających z przepisów prawa, to z zastrzeżeniem art. 561 § 3 ma Pan prawo:

• Złożyć sprzedawcy oświadczenie o obniżeniu ceny (chyba że niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie) – wtedy wzywa Pan go do zapłaty określonej kwoty na Pana konto.
• Złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy, o ile wada jest istotna (chyba że niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie) – wtedy zwraca Pan nieruchomość sprzedawcy i wzywa Pan go do zwrotu całej zapłaconej mu kwoty na Pana konto
• Żądać usunięcia wady.

Jeżeli zażąda Pan usunięcia wady albo jeśli złoży Pan oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkuje się do tego żądania w terminie czternastu dni, to uważa się, że to Pana żądanie sprzedawca uznał za uzasadnione. Wtedy, w razie takiego milczenia sprzedawcy, będzie mu trudno w sądzie podważać zasadność Pana żądania skierowanego do niego.

Poza powyższymi uprawnieniami z rękojmi, ma Pan prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego. Tutaj jednak nie znajdą zastosowania domniemania, które obowiązują przy rękojmi opisanej powyżej.

Obecnie do rozważenia jest wystosowanie do sprzedawcy oficjalnego pisma. W piśmie tym należałoby podsumować dotychczasową historię oraz korespondencję. Ponadto należałoby ująć w piśmie żądania i roszczenia, które zamierza Pan egzekwować od sprzedawcy. Należałoby też dać sprzedawcy odpowiedni termin na wykonanie Pana żądań oraz podać ewentualny rachunek bankowy do zapłaty (o ile zgłoszone roszczenie tego wymaga). Jeśli sprzedawca nie zareaguje pozytywnie w wyznaczonym terminie, do rozważenia będą kolejne kroki prawne.[PRZYCISK_]