Użytkowanie gruntu przez osobę trzecią a możliwe zasiedzenie

Zasiedzenie gruntu przez osobę trzecią

Z opisanego problemu wynika, że trzecia osoba użytkuje nie swój grunt od 1995 r. Nic wiadomo, na jakiej podstawie to robi, czy ma jakąś umowę, czy też może ów pan kupił (jak twierdzi) ten grunt. A może być nawet i taka sytuacja, że rzeczony pan wystąpił do sądu o zasiedzenie użytkowanego przez niego gruntu. Przypomnę tylko, że zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności na skutek długotrwałego posiadania rzeczy przez osobę, która nią faktycznie włada jak właściciel (tzw. posiadacz samoistny).

Instytucja zasiedzenia uregulowana jest w art. 172–176 Kodeksu cywilnego. Przesłanki zasiedzenie zamieszczone w art. 172 § 1 jednoznacznie wskazują, że do nabycia własności w drodze zasiedzenie wymagane jest: 

1. samoistne, nieprzerwane posiadanie, 
2. upływ czasu,
3. dobra lub zła wiara – jako dodatkowa przesłanka rzutująca na upływ czasu wymagany do zasiedzenia.

Dobra lub zła wiara

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ww. Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od dwudziestu lat. Należy przy tym wskazać, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Natomiast jeżeli posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze (tzn. wiedział, że ta nieruchomość jest własnością innej osoby, czyli w niniejszej sprawie jest to własność Pana i innych spadkobierców, lub nie wiedział o tym fakcie wskutek swojego niedbalstwa), do nabycia jej własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ trzydziestu lat. Dla oceny dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma zatem świadomość samoistnego posiadacza.

Dla tego, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości (gruntu rolnego) przez zasiedzenie w dobrej albo złej wierze, decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza odnosząca się do jego przekonania czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej, jak i złe wierze posiadacza decyduje jedynie chwila w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie. Późniejsza wiedza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni nie niweczy jego dobrej wiary. Nie ma zatem znaczenia, że np. po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie, że nie jest ona jego własnością. 

Z kolei posiadacz samoistny:

• płaci podatek gruntowy bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,
• zabudował nieruchomość bądź ją ogrodził,
• nie miał żadnej umowy z właścicielem.Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Samoistne posiadanie gruntu

Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że przedmiotowe pole objęła osoba trzecia. Stała się ona samoistnym posiadaczem i włada nieruchomością, tak jak wymaga tego Kodeks cywilny, tj. tak jak właściciel. Ważnym elementem tego władania byłoby coroczne regulowanie należności podatkowych. Z opisu stanu faktycznego można sądzić, że rzeczona osoba trzecia włada gruntem rolnym w sposób nieprzerwany.

Ponieważ udzielił Pan dość skąpych informacji, skoro brak jest umowy pomiędzy Panem i innymi spadkobiercami a obecnym posiadaczem samoistnym, to zapewne mielibyśmy tu do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ponieważ obecny posiadacz pola bez większego trudu mógł się dowiedzieć się, kto jest wpisany do księgi wieczystej przedmiotowego gruntu. Zatem jeżeli będziemy odnosili liczenie zasiedzenia, to należy liczyć okres 30 lat w złej wierze.

Dla celów wykazania nieprzerwanego władania nieruchomością obecny posiadacz gruntu musiałby zebrać następujące dokumenty:

zaświadczenia od urzędu skarbowego o wpłacanym podatku od nieruchomości (lub gruntowym lub leśnym),

ewentualne zaświadczenia od płatnika podatków – np. sołtysa,

np. umowy ubezpieczenia budynków znajdujących się na nieruchomości (o ile takie tam się znajdują).

Przydatni okazują się w tej sytuacji świadkowie tj. osoby, które mogą poświadczyć, że posiadacz samoistny posiadał nieruchomość odpowiednio długo.

Zasadniczo w przypadku zasiedzenia sąd każdorazowo ocenia całokształt dokonanych ustaleń faktycznych w sprawie, oceniając, czy w konkretnym przypadku można zakwalifikować posiadanie jako samoistne oraz czy miało ono charakter nieprzerwany. Jeżeli nie chce Pan, aby doszło do zasiedzenia nieruchomości przez obecnego posiadacza samoistnego, musi Pan podjąć wszelkie czynności związane z faktycznym korzystaniem z rzeczy z wyłączeniem innych osób, a więc dotyczy to pobierania pożytków lub rozporządzania rzeczą, czyli rzeczone pole należy wydzierżawić.

Powództwo windykacyjne

Ponadto jeżeli Pana życzeniem jest przerwanie biegu zasiedzenia, mógłby Pan zwrócić się do posiadacza samoistnego, aby dobrowolnie zrezygnował w używania Pana działek, a w sytuacji jego odmowy wnieść do sądu powództwo windykacyjne na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który brzmi:

Art. 222. [Roszczenie windykacyjne; roszczenie negatoryjne]

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne przewidziane w art. 222 § 1 jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Do uwzględnienia powództwa konieczne jest zatem stwierdzenie po stronie powodowej (tutaj: Pana i innych spadkobierców) statusu właściciela rzeczy, władania tymi rzeczami przez pozwanego – posiadacza samoistnego, a także braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanego skutecznych względem właściciela uprawnień do władania nimi. Ciężar dowodu rozkłada się tak, że Pan i inni spadkobiercy występując z roszczeniem z art. 222 § 1 musi wykazać, że przysługuje mu prawo własności rzeczy, których wydania się domaga, albowiem to Pan z tego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6). Ponadto zobowiązany jest Pan  udowodnić, że strona pozwana – posiadacz samoistny faktycznie włada, będąc nieuprawnionym, przedmiotowym gruntem. 

Oczywiście wybór postępowania zależy od Pana i pozostałych spadkobierców w zależności od zachowania się w tej sytuacji przez posiadacza samoistnego .

Ponieważ okres zasiedzenia upłynie w 2025 r., pozostało Panu mało czasu. Zatem w pierwszej kolejności rekomendowałabym wysłanie wezwania.

Wysłanie takiego wezwania jest celowe, ponieważ zajęcie przedmiotowego gruntu może wynikać z nieświadomości użytkownika, że narusza już nie swoją własność. Punktem wyjścia zawsze powinna być próba załatwienia sprawy między stronami. To prostsze rozwiązanie, a nawet jeśli okaże się bezskuteczne, sąd w ewentualnym procesie będzie to brał pod uwagę. Od momentu jednak kiedy ta osoba trzecia zostanie poinformowana o obowiązującym stanie prawnym i otrzyma żądania od Pana i innych spadkobierców, działa w złej wierze. Sąd będzie jednak domniemywał dobrą wiarę korzystającego, dlatego każde działanie, które ją podważa, ma znaczenie.

Jeżeli Pana wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, to pozostaje Panu wówczas żądanie na drodze sądowej:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w efekcie czego pozwany nie może dłużej użytkować nieruchomości w dotychczasowy sposób;
• zaniechania naruszeń, czyli uszanowania prawa własności nieruchomości.

Ponadto przysługuje Panu roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jest to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić niezależnie  od ww.  lub równocześnie z nim. Pismo mogłoby wyglądać np. tak:

WEZWANIE DO WYDANIA NIERUCHOMOŚCI

W związku z tym, iż korzysta Pan bez tytułu prawnego z mojej nieruchomości położonej w ....... składającej się z działki nr ..... o obszarze ...... mkw, wyznaczam Panu dwutygodniowy termin od daty niniejszego pisma do wydania nieruchomości i jej opuszczenia.

UZASADNIENIE

Jako podstawę prawną żądania do wydania gruntu podaję, że zgodnie z przepisem art. 222 § 1 K.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Według posiadanej wiedzy nie ma Pan żadnego tytułu prawnego do władania nieruchomością. Jest to wezwanie ostateczne. Po upływie tego terminu będę zmuszony podjąć kolejne kroki postępowania, a mianowicie skierować sprawę do sądu. Narazi to Pana na dalsze zbędne koszty zwrot opłat sądowych, koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu, a w przypadku dalszej zwłoki koszty postępowania egzekucyjnego przed komornikiem.