Użytkowanie garaży przez byłego właściciela nieruchomości

Budynki przynależne do gruntu

Ogólnie panująca na gruncie naszego prawa zasada superficies solo cedit wskazuje, że budynki oraz inne urządzenia trwale związane z gruntem uważane są za część składową tego gruntu i w związku z tym stanowią własność właściciela gruntu.

Od tej zasady ustawodawca wprowadził w artykule 231 Kodeksu cywilnego pewne odstępstwo. Przepis ten przyznaje posiadaczowi budynku, który wzniósł ten budynek, a także właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, za stosownym wynagrodzeniem. Przy tym przepisy ściśle limitują przypadki, kiedy inna osoba inwestująca na cudzym gruncie może uzyskać prawo nabycia zabudowanego gruntu. Dodatkowo należy jeszcze spełnić drugą przesłankę do ubiegania się o wykup gruntu zajętego pod budowę budynku, którą jest wartość wzniesionego budynku, która znacznie przewyższa wartość zajętej na ten cel działki. Ponadto uprawnienie takie przysługuje wyłącznie osobie w dobrej wierze. O dobrej wierze można z kolei mówić tylko wtedy, gdy posiadacz budynku jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku.

Innymi słowy osoba, która władając  dobrej wierze gruntem jak właściciel wzniosła na tym gruncie budynek, którego wartość znacznie przewyższa wartość zajętej działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na nią własność tej działki za wynagrodzeniem.

Jak z powyższego wynika, takie odstępstwo to nie Pana przypadek, ponieważ kupił Pan działkę wraz ze znajdującymi się na niej garażami, zatem znajduje tu zastosowanie ogólna, powołana wyżej zasada i jest Pan  jedynym właścicielem i zakupionej działki i znajdujących się na niej garaży.

Uprawnienia nowego właściciela nieruchomości

Pan jako właściciel nieruchomości, w zależności od sytuacji, ma prawo zażądać od użytkownika jej wydania, zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Dodatkowo może ubiegać się o wypłacenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i odszkodowanie za jej zużycie czy też pogorszenie stanu.

W pierwszej zatem kolejności rekomendowałabym wysłanie do poprzedniego właściciela działki wezwanie do natychmiastowego opróżnienia zajmowanych garaży oraz ich wydanie Panu jako jedynemu właścicielowi  i zaprzestania dalszego naruszania Pana własności. Jako podstawa żądania jest tu akt notarialny nabycia działki w wyniku licytacji komorniczej , która ustanawia Pana jako jedynego prawnego właściciela działki.  Brak usunięcia auta i innych rzeczy z nieruchomości  w wyznaczonym przez Pana terminie, skutkować będzie naliczeniem opłaty za dzierżawę zajętych garaży z tytułu ich bezumownego zajęcia w wysokości xxx (podać wysoką „odstraszającą” kwotę) miesięcznie, a także skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wysłanie takiego wezwania jest celowe ponieważ zajęcie w części Pana obecnej nieruchomości może wynikać z nieświadomości użytkownika, że narusza już nie swoją własność.

Wezwanie do byłego właściciela garaży

Punktem wyjścia zawsze powinna być próba załatwienia sprawy między stronami. To prostsze rozwiązanie, a nawet jeśli okaże się bezskuteczne, sąd w ewentualnym procesie będzie to brał pod uwagę. Od momentu jednak, kiedy były właściciel  zostanie poinformowany o obowiązującym stanie prawnym i otrzyma żądania od Pana, działa w złej wierze. Sąd będzie jednak domniemywał dobrą wiarę korzystającego, dlatego każde działanie, które ją podważa, ma znaczenie.

Jeżeli Pana wezwanie pozostanie bez odpowiedzi, to pozostaje Panu wówczas żądanie na drodze sądowej:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w efekcie czego pozwany nie może dłużej użytkować nieruchomości w dotychczasowy sposób;
• zaniechania naruszeń, czyli uszanowania prawa własności nieruchomości.

To roszczenie ma charakter negatoryjny, a ciężar dowodowy spoczywa na właścicielu, którego prawo własności zostało naruszone, czyli na Panu. Ponadto przysługuje Panu roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jest to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić niezależnie od ww.  lub równocześnie z nim.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93