Uzyskanie zgody na rozbudowę domu mimo sprzeciwu jednego ze współwłaścicieli

Rozbudowa domu będącego współwłasnością kilku osób

W sytuacji gdy nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli” (art. 199 Kodeksu cywilnego).

Mimo iż ustawodawca nie określa, jakie czynności wchodzą w zakres zwykłego zarządu, a jakie go przekraczają, opierając się na orzecznictwie Sądu Najwyższego, uznać należy, że rozbudowa domu przekracza zakres zwykłego zarządu i w związku z powyższym do tego typu czynności konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Dodatkowo należy stwierdzić, że przed rozpoczęciem rozbudowy domu trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Ustawodawca bowiem nie zakwalifikował rozbudowy jako niewymagającej uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane).

Dysponowanie wspólną nieruchomością na cele budowlane

Prawo budowlane stawia w przypadku składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązek złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane – w skrócie P.b.), do czego również wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak zgody wszystkich współwłaścicieli jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i starosta nie wyda pozwolenia na budowę (sygn. akt IV SA 33/90 oraz II OSK 179/05).

Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć „tytuł prawny wynikający np. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego” (art. 3 pkt 11 P.b.).

Jeden z współwłaścicieli domu sprzeciwia się rozbudowie - co zrobić?

Jeżeli nie jest możliwe nakłonienie brata do wyrażenia zgody na rozbudowę, to zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego „współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd, który orzeknie, mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Jeżeli udział Pani brata przekracza połowę, pozostali współwłaściciele niestety nie mogą wystąpić z powództwem do sądu i pozostają Państwu jedynie negocjacje.

Jeśli są Państwo zainteresowani dalszą pomocą, to informuję, że świadczymy również usługi w zakresie przygotowania pism (np. wezwanie do zapłaty lub sporządzenie pozwu).