Uzyskanie zgody sądu na użyczenie wspólnej nieruchomości innej osobie

Rozporządzanie wspólną nieruchomością

Skoro jest Pani współwłaścicielką, to nie ma Pani prawa do konkretnej wydzielonej części mieszkania, lecz generalnie do 50% całej nieruchomości (tak samo brat). Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się przykładowo jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej, ale odnoszącej się do całej nieruchomości (np. najem, dzierżawa całości).

Natomiast art. 198 Kodeksu cywilnego wskazuje, że „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Zgodnie z komentarzem do Kodeksu cywilnego autorstwa Jerzego Ciszewskiego: „Możliwość rozporządzania udziałem (ułamkową częścią prawa własności) bez zgody pozostałych współwłaścicieli wynika z faktu, że w przypadku zbycia udziału następuje przeniesienie jego własności wyłącznie w zakresie przysługującym współwłaścicielowi. Podobnie dopuszczalne jest obciążenie udziału w zakresie przysługującym danemu współwłaścicielowi, np. dopuszczalne jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na udziale w prawie własności nieruchomości w postaci hipoteki; reguluje to wprost art. 65 ust. 3 u.k.w.h. Nie będzie jednak dopuszczalne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności, gdyż ten rodzaj prawa, odmiennie od hipoteki, obciąża zawsze całą nieruchomość (por. art. 285 k.c.), a do takiego rozporządzenia będzie wymagany udział wszystkich współwłaścicieli. Dopuszczalne jest także obciążenie udziału w rzeczy ruchomej zastawem na udziale, warunkiem jest jednak wydanie tej rzeczy zastawnikowi za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Te same regulacje, które dotyczą zbycia całej rzeczy, obowiązują dla zbycia udziału, zatem przepisy art. 155–159 oraz 166–170 (rozdział I dział III) będą miały zastosowanie w obu przypadkach. Zbycie oraz nabycie udziału nie jest tym samym zwolnione z ograniczeń ustawowych w zakresie przeniesienia własności, np. nie jest dozwolone rozporządzanie udziałem we wspólności przymusowej, wspólnocie gruntowej i przedmiotem należącym do masy spadkowej albo do majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności ustawowej. Nie ma zakazu dotyczącego zawierania umów obligacyjnych w zakresie udziału przysługującego współwłaścicielowi. Może on np., zgodnie z art. 709, swój udział wydzierżawić, przy czym, zgodnie z wyrokiem SN z 20.09.2000 r., I CKN 729/99, LEX nr 51640, jest to możliwe, jeżeli udział przynosi pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części. Najem udziału jest natomiast niemożliwy, gdyż zaprzecza treści tego prawa, które polega na prawie do używania rzeczy bądź jej fizycznie wydzielonej części”.

Sądowe rozstrzygnięcie kwestii wynajmu domu

Jeśli zatem chce Pani zawrzeć umowę najmu lub użyczenia swojego udziału, a brat zgody odmawia, to jeśli posiada Pani co najmniej 50% udziałów, ma Pani prawo wystąpić o rozstrzygnięcie przed sąd. W tym celu trzeba złożyć i opłacić wniosek o zezwolenie na zawarcie umowy najmu Pani udziału, wskazując, które pomieszczenia miałyby zostać objęte najmem. Opłata od wniosku to 100 zł, co wynika z art. 23 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.