Uzyskanie pozwolenia na budowę siedliska przy współwłasności działki rolnej

Korzystanie ze współwłasności i obowiązek współwłaścicieli do współdziałania

Obowiązują Pana zasady dotyczące współwłasności i jej zarządu ustalone w przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), w tym podstawowy art. 200 K.c.: „Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.”

W Państwa przypadku pierwszą rzeczą, determinującą kolejne, jest fakt, iż skoro nie macie wyodrębnionych prawnie części działki, to każdy z Was współwłaścicieli ma prawo do korzystania, proporcjonalnie do udziałów, z całej nieruchomości. I oczywiście to jest problem, jak to w praktyce ma się odbywać, ale to, co zrobił drugi współwłaściciel, jest tylko częściowym rozwiązaniem proponowanego podziału, gdyż nie wiadomo, czy Pan się z tym podziałem będzie zgadzać. W mojej ocenie, uczestnikami tego postępowania powinni być wszyscy współwłaściciele.

Podział rzeczy do korzystania potwierdzony umową

Z prawnego punktu widzenia, skoro każdy z Was ma prawo korzystać z całej nieruchomości, to nie jestem pewien, czy Pana samodzielne korzystanie z części nieruchomości, także samodzielnie ogrodzonej, jest w pełni uprawnione. Powinna być zgoda pozostałych współwłaścicieli i umowa między Wami oparta o art. 206 K.c., oto jego treść:

„Art. 206 [Współposiadanie] Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

Przepis ten stanowi, iż współwłaściciele mogą dokonać tzw. podziału rzeczy do korzystania (quod usum), czyli określić, jak będzie się odbywało korzystanie faktyczne z rzeczy – u Państwa, zgodnie z wielkością udziałów. Powinna to być umowa, ale prawo nie wymaga szczególnej formy. Jeżeli więc pozostali współwłaściciele na tę kwestię akurat przystają i nie sprzeciwiają się, a stan ten trwa już długo, to formalnie nie trzeba formy pisemnej. Proponowałbym jednak pamiętać o celach dowodowych i w jakiś sposób sformalizować Pana posiadanie.

Uzyskanie pozwolenia na budowę – czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną

To będzie jednak tylko uszczegółowienie zasad korzystania z Pana udziału w tym konkretnie miejscu. Natomiast kwestia uzyskania pozwolenia na budowę, wobec istnienia wielu współwłaścicieli jednej działki musi być rozpatrywana jako prawo podmiotowe należące do wszystkich i związane z zarządem rzeczą wspólną i czynnościami przekraczającymi tzw. zwykły zarząd. Bowiem zgodnie z art. 199 K.c.:

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”

Ponieważ brak jest bezpośrednio wymienionych przykładów czynności zwykłego zarządu oraz tych go przekraczających, korzystać należy z wykładni ww. przepisu. W Komentarzu do art. 199 Kodeksu cywilnego (red. Gutowski, 2018, wyd. 2 Legalis) czytamy:

„Komentowany przepis określa zasady dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przesądza również o tym, że do kategorii tej należą rozporządzenia rzeczą wspólną (co do pojęcia »rozporządzenia« zob. uw. do art. 198 K.c.). Poza tym judykatura i doktryna wydają się zgodne, iż do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.: określenie odmiennych niż ustawowe zasad zarządu (tak: Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2012, s. 134; K. Górska, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz KC, 2017, s. 428), w tym powołanie zarządcy (tak A. Karnicka-Kawczyńska, J. Kawczyński, Współwłasność, s. 47; K. Krziskowska, w: Habdas, Fras, Komentarz KC, t. II, 2018, s. 298), udzielenie przez współwłaścicieli pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (tzw. pełnomocnictwa ogólnego), wzniesienie stałego obiektu budowlanego na wspólnym gruncie (wyr. SN z 11.10.1990 r., III ARN 15/90, OSP 1991, Nr 6, poz. 163), przebudowa lub nadbudowa budynku wzniesionego na wspólnym gruncie (wyr. NSA z 29.3.1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, Nr 2, poz. 35), zmiana przeznaczenia rzeczy wspólnej, udział w rozgraniczeniu nieruchomości (wyr. NSA z 14.9.1983 r., I SA 516/83, ONSA 1983, Nr 2, poz. 71). Wątpliwości budzić mogą takie czynności zarządcze, jak wynajęcie, wydzierżawienie lub użyczenie rzeczy wspólnej lub jej części. Prowadzą one bowiem do skutków w znacznej mierze zbieżnych z obciążeniem rzeczy (zob. S. Sołtysiński, Czynności rozporządzające, s. 318 i n.). Trzeba jednak mieć na uwadze, iż kwalifikacja konkretnej czynności do tej lub innej kategorii aktów zarządu rzeczą wspólną powinna następować przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności rozpatrywanego przypadku (T.A. Filipiak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. II, 2012, s. 93; E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 455; K. Górska, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz K.c., 2017, s. 687-688; P. Księżak, w: Osajda, Komentarz K.c., t. II, 2017, s. 286; K. Krziskowska, w: Habdas, Fras, Komentarz K.c., t. II, 2018, s. 301-302; zob. także wyr. SN z 4.10.2006 r., II CSK 218/06, Legalis). Stąd też trudno niekiedy o uogólnienia. W związku z tym uprawnione wydaje się stwierdzenie, że umowa najmu w pewnych sytuacjach może stanowić czynność zwykłego zarządu (np. wynajęcie lokalu w budynku wielorodzinnym objętym współwłasnością), w innych natomiast czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (np. wynajęcie domu jednorodzinnego lub wyodrębnionego lokalu objętego współwłasnością). Spostrzeżenie to odnosi się również do wspomnianych powyżej umów dzierżawy i użyczenia (zob. wyr. SA w Poznaniu z 7.2.2006 r., I ACa 829/05, OSA 2006, Nr 12, poz. 40; a także K. Górska, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz K.c., 2017, s. 427; P. Księżak, w: Osajda, Komentarz K.c., t. II, 2017, s. 286-287; K. Krziskowska, w: Habdas, Fras, Komentarz K.c., t. II, 2018, s. 302; G. Rudnicki, J. Rudnicka, S. Rudnicki, w: Gudowski, Komentarz K.c., Ks. 2, 2016, s. 417-418; zob. J. Ciszewski, w: Ciszewski, Komentarz K.c., 2014, s. 336).”

Rozporządzenie rzeczą wspólną – zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości rolnej

Powyższą wykładnię, można jeszcze uzupełnić kolejnym wyrokiem np. Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18.07.1983 r. (sygn. akt I SA 471/83;) gdzie w tezie nr 1 Sąd stwierdził, że:

„Budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną.

W takim wypadku potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.), a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, które stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane – Dz. U. Nr 38 poz. 229 ze zm. – obecnie jest to art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane).”

Odpowiadając więc na Pana pytanie, uważam, iż w obecnym stanie prawnym współwłasności nieruchomości, jeżeli wystąpi Pan samodzielnie o pozwolenie na budowę, to musi mieć Pan na to zgodę wszystkich współwłaścicieli. A raczej myślał Pan jednak o tym, aby wystąpić całkowicie samodzielnie – nie jest to moim zdaniem możliwe. Mogę tylko doradzić, aby Pan postarał się wejść do zainicjowanego przez innego współwłaściciela postępowania o podział działki, o ile jeszcze Pan w nim nie jest.