Użyczenie mieszkania znajomym a zasiedzenie

Osoby, które na podstawie umowy użyczenia korzystają z Pana mieszkania, nigdy nie nabędą jakiegokolwiek prawa rzeczowego do tego mieszkania.

Nazywanie znajomych lokatorami, jak rozumiem, jest tylko skrótem myślowym. Nie posiadają oni statusu lokatorów, gdyż cechą charakterystyczną umowy najmu jest płacenie czynszu, który stanowi dochód wynajmującego.

Pan użycza mieszkanie tytułem darmym, a znajomi uiszczają jedynie koszty związane z eksploatacją lokalu. Należy więc stwierdzić, że stosunek prawny łączący Pana i znajomych jest typowym stosunkiem wynikającym z umowy użyczenia, o której mowa w art. 710 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.).

„Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

„Art. 713. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej”.

Władanie nieruchomością na podstawie umowy użyczenia stanowi tzw. posiadanie zależne.

„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Użyczenie będące posiadaniem zależnym nie prowadzi do nabycia prawa w drodze zasiedzenia, gdyż zgodnie z art. 172 § 1 K.c. do nabycia prowadzi jedynie posiadanie samoistne.

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.

Jak wskazuje orzecznictwo, z posiadaniem samoistnym mamy zatem do czynienia wówczas, gdy po stronie władającego istnieje zarówno rzeczywista możność władania nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela, jak i manifestowana w sposób postrzegalny dla otoczenia wola władania nieruchomością jak właściciel we własnym imieniu.

W praktyce może dojść do sytuacji, że w pewnym momencie użytkownik może poczuć się jak posiadacz samoistny i w ten sposób się zachowywać. Ponadto przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. A zatem właściciel nieruchomości, chcąc zanegować fakt zasiedzenia prawa własności, musi udowodnić, że władający rzeczą jest dzierżycielem, posiadaczem zależnym, a nie posiadaczem samoistnym.

Okres nabycia własności Pana mieszkania w drodze zasiedzenia przez Pana znajomych jest długi, bo wynosi aż 30 lat od momentu, w którym zaczęliby się zachowywać jak samoistni posiadacze. Domyślam się, że nie będzie Pan użyczał mieszkania aż tak długo. Gdyby jednak okres użyczenia miał trwać tak długo, warto przed upływem 30 lat dokonać czynności wskazującej, że znajomi władają mieszkaniem tylko jako posiadacze zależni. Można kazać im podpisać nową umowę, np. z innym okresem wypowiedzenia. Fakt podpisania takiej umowy dla sądu byłby dowodem, że znajomi byli posiadaczami zależnymi i jako tacy nie mogli nabyć przez zasiedzenie prawa własności Pana mieszkania.