Użyczenie mieszkania kupującemu przed umową sprzedaży

Umowa użyczenia mieszkania z poddaniem się egzekucji

Umowę użyczenia czyli bezpłatnego korzystania zawsze może Pani zawrzeć. Możliwe jest także poddanie się egzekucji – jak rozumiem, co do obowiązku opuszczenia lokalu – jeżeli umowa sprzedaż nie dojdzie do skutku.

Art. 777 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymienia akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany.

Ponieważ w tym przypadku chodzi o lokal, więc jak najbardziej może się Pani zabezpieczać poprzez żądanie od kupującego, któremu Pani chce na czas do zawarcia umowy sprzedaży mieszkanie użyczyć – aktu notarialnego, w którym zobowiąże się on do wydania Pani lokalu po upływie okresu użyczenia.

Jak każdy akt notarialny wymagał on będzie wystąpienie do sądu z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Każdy akt notarialny jest jedynie tytułem egzekucyjnym, a nie wykonawczym i nie uprawnia – bez stosownej klauzuli nadanej przez sąd – do wszczęcia egzekucji.

Klauzula o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Przepisy prawa nie ograniczają stosowanie art. Art. 777 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego przypadku umowy użyczenia. Ważne, aby umowa po prostu dotyczyła konkretnego lokalu. Najczęściej stosuje się akty w umowach najmu czy dzierżawy, ale nie ma przeszkód do stosowania takiej klauzuli także w umowie użyczenia, jeżeli z tej umowy wynikać będzie, iż po jej upływie na korzystającym z lokalu ciąży obowiązek jego wydania Pani w określonym czasie. Umowa najmu wszak tym tylko różni się od umowy użyczenia, że korzystający z lokalu płaci czynsz, ale w przypadku obu tych umów – po ich zakończeniu – jest obowiązek zwrotu lokalu właścicielowi.

Konieczność udania się do sądu

Jak w każdym przypadku, tak i w tym będzie Pani musiała wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i dopiero uzyskawszy tytuł wykonawczy (akt notarialny + klauzula wykonalności), będzie Pani mogła skierować wniosek egzekucyjny. To jednak trwa w czasie, w którym siłą nijak nie może Pani wyrzucić lokatora, jeżeli on sam nie chce się wyprowadzić. Akty notarialne sprawę przyśpieszają w stosunku do normalnego postępowania eksmisyjnego ale pomimo wszystko postępowanie zawsze jakiś czas trwa. Do czasu skutecznego wyegzekwowania obowiązku wydania Pani lokalu – w najczarniejszym scenariuszu – będzie Pani musiała tolerować niestety kupującego w mieszkaniu. To jest najgłówniejszy problem wszystkich udostępniających mieszkanie lokatorom – niezależnie od umowy, na podstawie której to nastąpi. Natomiast akt notarialny to rozwiązanie szybsze i tańsze (opłata od wniosku w sprawie klauzuli to 50 zł).