Użyczenie budynku pod działalność gospodarczą a podatek od nieruchomości

Umowa użyczenia nieruchomości do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej

Umowa użyczenia pomiędzy Panem a Pana synem rozwiązuje problem uzyskiwania przez Pana przychodów z tytułu najmu posiadanych nieruchomości. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), użyczenie jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania (czyli na Pana rzecz).

Użyczenie nieruchomości członkowi najbliższej rodziny a podatek

Jeżeli użyczenie ma miejsce między członkami najbliższej rodziny to stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. W myśl art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), do I i II grupy podatkowej zalicza się:

1) małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę, i teściów,

2) zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

W związku z powyższym, użyczenie nieruchomości synowi nie spowoduje konsekwencji podatkowych, w szczególności nie będzie rodziło przychodu z tytułu świadczeń nieodpłatnych (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 2014.12.22, IBPBI/1/415-1143/14/WRz).

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Co do podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3. użytkownikami wieczystymi gruntów.

Jak z powyższego wynika podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel nieruchomości. Bezpłatne użyczenie jako posiadanie zależne, nie powoduje przejścia obowiązku podatkowego, wobec czego podatek powinien uiszczać Pan jako właściciel.

Także zgodnie z literaturą „w sytuacji gdy przedmiot użyczenia obciążają koszty stałe niezależne od istnienia jakiegokolwiek stosunku prawnego, a są one związane z samym faktem istnienia rzeczy, przyjąć należy, iż obciążają one użyczającego” (J. Gołaczyński (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1246).

W sytuacji gdyby podatek od nieruchomości przerzucić na Pana syna jako biorącego w użyczenie, to tym samym umowa użyczenia straciłaby swój darmowy charakter z powodu obciążenia go tym podatkiem. W takim przypadku należałoby zatem zawrzeć raczej umowę najmu z czynszem w wysokości równowartości rocznego podatku od nieruchomości.