Utwardzenie drogi

Czy planowane utwardzenie drogi jest czynnością zwykłego zarządu?

Po zapoznaniu się z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym sprawy na wstępie należy wskazać, że trudności w jednoznacznym ustaleniu właściwego postępowania w sprawie utwardzenia przedmiotowej drogi budzi faktyczny status prawny tej drogi, tj. ustalenia wymaga kwestia, czy droga ta jest nieruchomością wspólną, czy też pozostaje ona we wskazanych przez Pana częściach wyłączną własnością właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Wątpliwości te istnieją głównie z uwagi na, jak Pan wskazał, wyodrębnienie tej drogi w treści księgi wieczystej nieruchomości.

Przyjmując zatem pierwszą opcję, tj. współwłasność drogi, zasady jej użytkowania oraz dysponowania nią i zagospodarowania należałoby oceniać w świetle przepisów dotyczących współwłasności.

I tak, zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego, „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Z kolei zaś art. 201 stanowi, że „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Rozważenia zatem wymaga to, czy planowane utwardzenie drogi jest czynnością zwykłego zarządu, czy też zakres takiego zwykłego zarządu przekracza. W obu zaś przypadkach, aby legalnie utwardzić teren, należy uzyskać na to zgodę współwłaścicieli. Jedyną kwestią jest to, czy wystarczy tu zgoda większości współwłaścicieli, czy też musi to być zgoda jednomyślna.

W związku z tym, że ustawodawca sam nie definiuje pojęcia i zakresu zwykłego zarządu, zadania tego podjęło się orzecznictwo.

Zgodnie zatem z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99, „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

Jednakże Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, stwierdził, że „instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), zaś wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich”.

Utwardzenie drogi dojazdowej przez jednego ze współwłaścicieli

O ile powyższa teza nie daje jednoznacznej odpowiedzi na postawione pytanie o zakres czynności zwykłego zarządu, o tyle już uzasadnienie tej uchwały daje pewne wytyczne w tym zakresie, wskazując, że „na ogół inwestycje, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości, przekraczają zakres zwykłego zarządu. Jednakowoż, nie dotyczy to sytuacji, gdy wyłącznym przeznaczeniem nieruchomości jest uzyskanie przez jej właścicieli możliwości korzystania z innych nieruchomości, a tak właśnie jest w stanie faktycznym tej sprawy. Wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości. Przeprowadzenie przez wspólną nieruchomość instalacji kanalizacyjnej pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości, może być uznane za czynność zwykłego zarządu”.

Jak zatem wskazuje Sąd Najwyższy, niektóre czynności ulepszające wspólną nieruchomość mogą zostać uznane za nieprzekraczające zwykłego zarządu tą nieruchomością, jeżeli nie wprowadzają żadnych zmian w zakresie możliwości i sposobu korzystania z tej nieruchomości, a za taką czynność można byłoby uznać właśnie wyrównanie i utwardzenie części nieruchomości wspólnej służącej jedynie do przemieszczania się pieszego lub kołowego.

Czy na utwardzenie drogi trzeba uzyskać zgodę wszystkich właścicieli?

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż najpewniejszym rozwiązaniem byłoby przed utwardzeniem drogi uzyskanie zgody wszystkich jej współwłaścicieli, gdyż nie sposób jednoznacznie z góry stwierdzić, jaka byłaby ewentualna decyzja sądu w tym zakresie, gdyby po przeprowadzeniu wyżej wymienionej inwestycji na podstawie zgody jedynie większości współwłaścicieli któryś z niewyrażających takiej zgody współwłaścicieli zaskarżył tę czynność do sądu.

Jeżeli zaś droga ta nie jest nieruchomością wspólną (przy czym zgodnie z Pańskim opisem sprawy opcja ta wydaje się dużo bardziej prawdopodobna, gdyż sam wpis w księdze wieczystej służebności przejazdu i przechodu nie czyni z objętej tym wpisem części nieruchomości drogi w sensie formalnym ani też nie powoduje powstania jej współwłasności między sąsiadami), to inwestor, chcąc utwardzić taką drogę, powinien dopełnić odpowiednich wymogów administracyjnych przed rozpoczęciem prac.

Utwardzenie drogi - wymogi administracyjne

Tu pojawiają się dwa rozwiązania odnośnie takiej inwestycji w zakresie jej legalizacji – jedno to obowiązek jedynie zgłoszenia prac, drugie to pozyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 30 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego „zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3, m.in. wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, 4-6 oraz 9-13”.

Zaś art. 29 ust. 2 pkt 5) Prawa budowlanego mówi o tym, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na m.in. utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Warto jednocześnie wskazać za przedstawicielami nauki prawa [tak m.in. Z. Niewiadomski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 4, Warszawa 2011], że a contrario z wyżej wymienionego przepisu wynika, iż wykonywanie tego rodzaju robót na gruncie niebędącym działką budowlaną wymaga pozwolenia na budowę.

Jeżeli zatem droga leży na działkach budowlanych, to jej utwardzenie w zakresie nieobejmującym Pańskiej części nieruchomości nakładałoby na inwestora jedynie obowiązek zgłoszenia prac. Gdyby zaś wyżej wymienione działki nie były budowlanymi, to inwestycja taka wymagałabym uzyskania pozwolenia na budowę.

W takim wypadku zastosowanie znalazłby przepis art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego: „jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu”.

W istniejącej sytuacji, gdy utwardzenie jedynie części drogi nie mogłoby się w zasadzie odbyć bez wejścia na Pańską część nieruchomości, inwestor musiałby w celu uzyskania pozwolenia na budowę pozyskać na to Pańską zgodę.

Zalewanie działki przez odprowadzanie wód z nieruchomości sąsiednich

Co do zaś kwestii odprowadzania wód z nieruchomości sąsiednich, które powodują zalewania Pańskiej nieruchomości, to działanie takie stanowi niedozwoloną immisję, której może się Pan sprzeciwić i żądać jej zaniechania.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

O tym, że zalewanie czy podtapianie nieruchomości sąsiedniej taką właśnie immisją (pośrednią) jest, mówi m.in. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 07.08.1985 r., sygn. akt III CZP 45/85.

Jeżeli sąsiad na Pańskie żądanie nie zmieni sposobu odprowadzania wody ze swojego gruntu, będzie Pan legitymowany do wystąpienia do sądu o nakazanie sąsiadowi podjęcia takich działań oraz ewentualnie również naprawienie wyrządzonej Panu szkody.

Ponadto zaś dodatkową podstawą Pańskich działań w powyższym zakresie może być przepis art. 29 Prawa wodnego, zgodnie z którym:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom”.

Na tej podstawie mógłby Pan w razie odmowy współdziałania przez sąsiada polubownie również zwrócić się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji nakazującej sąsiadowi podjęcie odpowiednich działań.