Utrata pracy z powodu koronawirusa i rozwiązanie umowy najmu

Najem mieszkania na czas określony

Na samym początku warto wyjść od krótkiego opisania sytuacji, które ma miejsce w niniejszym przypadku. Zawarł Pan umowę najmu na czas określony, co zawsze rodzi dodatkowe problemy w kwestii wypowiedzenia tejże umowy. Zgodnie bowiem z Kodeksem cywilnym, a dokładniej art. 673:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania za porozumieniem stron

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić jednoznacznie, że dopuszczalne jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony w wypadkach wskazanych w tej umowie. Prawo to dopuszczalne jest zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Umowa, którą Pan zawarł, nie dopuszcza jej rozwiązania poprzez wypowiedzenie w żadnym wypadku, poza przypadkiem znalezienia na swoje miejsce innych osób. Wobec tego, mając również na uwadze zasadę swobodnego tworzenia umów oraz związania ich treścią, należy wskazać, że zgoda na rozwiązanie umowy przed czasem musi zostać wyrażona przez wynajmującego oraz najemcę w formie pisemnej, pod rygorem jej nieważności. Możliwe jest zatem rozwiązanie tej umowy za podstawie zgodnego porozumienia stron.

Zgodnie z kodeksową zasadą swobody tworzenia umów nie ma przeszkód do rozwiązania umowy w przypadku zgodnego oświadczenia woli stron. Wobec tego należy spróbować najpierw tego sposobu. W przypadku, gdy wynajmujący nie wyrazi na to zgody, można spróbować porozumieć się z nim w kwestii ewentualnego znalezienia przez Państwa innej osoby na swoje miejsce, tj. innego najemcy. Niestety, z tego, co Pan wskazuje – to się Panom nie udało. Warto w tym miejscu wskazać na orzeczenie Sądu Najwyższego – uchwałę z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06), w którym SN zwraca uwagę, iż „ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony, jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 KC, polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów”.

Wobec tego, aby z niego skorzystać, należy spełnić wymóg zawarcia w umowie najmu odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie wskazane powyżej. Mogą to być np. przesłanki dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia – ważne jednak, aby były one precyzyjne i nie budziły wątpliwości stron. Niestety w zawartej przez Pana umowie, jak rozumiem, brak jest takich zapisów. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu ww. orzeczenia, co prawda, dopuścił jako wystarczający zapis umowy najmu na czas oznaczony, iż wypowiedzenie jest możliwe „z ważnych przyczyn”, jednak należy pamiętać, iż zapis ten może być przez każdą ze stron różnie interpretowany. Ostatecznie, w przypadku niedojścia przez strony do porozumienia, o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie sąd.

Prawnie nie ma możliwości rozwiązania tej umowy wcześniej, jeśli wynajmujący się na to nie godzi.

Wyjątkowe okoliczności rozwiązania najmu mieszkania

Są również inne, wyjątkowe okoliczności. Zgodnie bowiem z Art. 664. Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Wobec tego należy wskazać, że jeśli nieruchomość ta ma wady, wady te ujawniły się później – niestety ustawodawca nie wylicza nam, jakie mogą to być wady – będziemy mieć prawo żądania obniżenia czynszu bądź nawet wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należy jednak wskazać, że zgodnie z orzeczeniem SN „wady muszą ograniczać przydatność rzeczy i uniemożliwiać jej używanie w sposób przewidziany w umowie”. W przypadku, gdy tego rodzaju wady nie dają się usunąć bądź wynajmujący pomimo otrzymania pisemnego zawiadomienia i wezwania do ich usunięcia nie zrobi tego oraz np. nie zadeklaruje nam obniżki czynszu – wtedy możemy złożyć oświadczenie o rozwiązaniu takiej umowy. W mojej ocenie jednak ta droga może nie poskutkować i zdecydowanie lepsze będzie rozwiązanie, o którym piszę poniżej.

Istnieje również jeszcze inna opcja, bowiem zgodnie z treścią art. 682 kodeksu cywilnego: „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

W tym przypadku wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy i wskazywał, że może chodzić m.in. o sytuację, w której to lokal mieszkalny jest zawilgocony albo zagrzybiały (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74). Są również inne orzeczenia, jak np. emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., sygn. akt II CR 362/86), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię.

Wobec tego, w przypadku gdy mieszkanie jest np. zawilgocone i występuje w nim grzyb, może Pan uzyskać opinię fachowca w tej materii, np. sanepidu lub innego organu, którą to można wykorzystać dla celów wypowiedzenia takiej umowy. Można wtedy wezwać do usunięcia wad, obniżenia czynszu, a po upływie wskazanego w wezwaniu terminu wypowiedzieć umowę.

Nie wiem, czy ma Pan gdzieś Państwa ustalenia zapisane, tj. co do wyprowadzki w kwietniu i nieznajdowania nowego najemcy, tylko rozpoczęcia jego poszukiwań? Jeśli tak, to mogę okazać się przydatne. Jeśli nie, a właściciel na nic się nie godzi, a lokal nie ma takich wad – niestety nic Pan nie ugra i wynajmujący może domagać się płatności całego czynszu.