Uszkodzony dach w zakupionym domu, żądanie pokrycia kosztów naprawy

Wada fizyczna nieruchomości a rękojmia

Zacznijmy od tego, że co do zasady każdy kupujący, zwłaszcza gdy nie jest przedsiębiorcą, lecz kupuje jako osoba fizyczna, ma uprawnienia z rękojmi. W przypadku nieruchomości okres rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, co wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.  Zgodnie z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Zapisy w umowie notarialnej

Art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje jednak, że sprzedawca nie odpowiada z rękojmi, gdy kupujący o wadzie wiedział. Pan podpisał, że zna stan techniczny i nie wnosi do niego zastrzeżeń, co może być traktowane jako wiedza o wszelkich wadach. Tutaj pomocne są wyroki sądowe. SA w Łodzi w wyroku z 13.08.2014 r., sygn. akt I ACa 253/14, orzekł: „o braku wadliwości (…) nie może świadczyć oświadczenie powódki o znajomości stanu technicznego budynku i lokalu złożone przed i przy zawieraniu umowy. Oświadczenie to nie było oparte na jakiejkolwiek ocenie technicznej budynku. W szczególności oceny takiej nie dokonywała szacująca wartość lokalu rzeczoznawca. Z treści operatu wprost wynika, że nie badano stanu technicznego budynku. Z oświadczeń powódki nie wynika, by zapoznano ją przed ich złożeniem z jakąkolwiek oceną techniczną budynku (…)”.

Nie ulega wątpliwości, że taki zapis, jaki znalazł się w podpisanej przez Pana umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń z rękojmi, ale ich nie wyklucza. Nie znam treści całego aktu, ale może sprzedający złożył w nim oświadczenie, że stan techniczny lokalu jest bez wad, lub wskazał jakieś wady zaś tej w dachu nie wskazał. Jeśli do tego nie ma żadnej dokumentacji technicznej do nieruchomości dołączonej lub okazanej Panu, to Pana szanse na roszczenia z rękojmi zwiększają się.

Trzeba jednak mieć na uwadze art. 559 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że „sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili”. Natomiast z pomocą dla kupującego przychodzi art. 556² Kodeksu cywilnego, który brzmi: „Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego”.

Udowodnienie istnienia bądź nieistnienia wad budynku

Skoro zatem kupił Pan dom na osobę fizyczną (nie na firmę), to zmieścił się Pan w ww. rocznym terminie, gdzie istnieje domniemanie, że ta wada tkwiła w rzeczy sprzedanej. Tym samym to sprzedający, chcąc zwolnić się z odpowiedzialności, winien udowodnić, że w dniu wydania Panu nieruchomości zgłaszanej przez Pana wady (wad) nie było w nieruchomości i powstały dopiero po dacie wydania. Ciężar dowodu spoczywa na nim.

Potwierdza to sądownictwo, np. SA w Gdańsku w wyroku z 27 stycznia 2015 r. I ACa 684/14:

„Przepis art. 559 k.c. modyfikuje rozkład ciężaru dowodu - jako przepis szczególny w stosunku do art. 6 k.c. - w razie dochodzenia przez kupującego od sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi. Treść normy prawnej zawartej w art. 559 k.c. wprowadza domniemanie, że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że na kupującym nie spoczywa ciężar dowodu, iż wada powstała z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy. Ryzyka wadliwej produkcji i ryzyka związanego ze sprzedażą rzeczy wadliwych nie może bowiem ponosić kupujący. Na sprzedawcy spoczywa zatem obowiązek kontroli dostarczonego towaru w celu stwierdzenia, czy w dacie wydania kupującemu przedmiotu sprzedaży nie ma on wad fizycznych. Natomiast kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a ujemne dla niego skutki prawne wywołują jedynie dwa elementy: świadomość, że rzecz zaoferowana do sprzedaży ma wadę, i świadome w takiej sytuacji nabycie rzeczy wadliwej”.

Pan zatem ma obowiązek jedynie wykazać istnienie wad, ale nie musi udowadniać, że istniały już w dacie wydawania Panu nieruchomości.

Nadto, art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje jasno, że jakiekolwiek wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. Jeśli zatem sprzedający obali wszystkie ww. argumenty, dowodząc, że Pan oglądał dom itd., podpisał akt z takim oświadczeniem jak wcześniej cytowane i faktycznie jak Pan dom oglądał, to te zacieki i uszkodzenia widoczne nie były, a dodatkowo sprzedający wskazywał Panu, że nie ma żadnych problemów z dachem (i skądinąd dodał, że kuna była, lecz już jej nie ma, a zatem gdy była, to szkodzi mogła wyrządzić), to ma Pan podstawy, by wskazywać, że nic nie zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności, bowiem zataił przed Panem wadę podstępnie. Zgodnie z wyrokiem SN z 27.11.2003 r., sygn. akt I CK 267/02: „Przesłanką podstępnego zatajenia wady, w rozumieniu art. 568 § 2 k.c., musi być wiedza sprzedawcy o tej o wadzie”.

Sprawa sądowa

Mając powyższe na uwadze, uważam, że ma Pan szanse na dochodzenie roszczeń z rękojmi, najpierw polubownie kierując do sprzedającego przedsądowe wezwanie do spełnienia Pana żądań, a gdy to nie poskutkuje, zakładając sprawę w sądzie cywilnym. Jeśli sprawa trafi do sądu, zapewne konieczna będzie opinia biegłego, co zwiększy koszty sądowe. Oczywiście jeśli Pan wygra, to sąd zwróci Panu opłatę od pozwu i wszelkie inne koszty sądowe według stawek z rozporządzeń, ale jeśli Pan przegra, to Pan poniesie te koszty i będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz sprzedającego jego kosztów sądowych. Kwestia szans na wygraną zależy też od tego, jakie zapewnienia złożył sprzedający w akcie notarialnym, od tego, czy Pan dokonywał oględzin domu i czy są na to dowody oraz czy do aktu dołączona była lub okazywana jakaś ekspertyza nieruchomości i czy ma Pan dowody na to, że sprzedający mówił, że była kuna, ale już (już czyli w dacie sprzedaży/ oględzin itd.) zwierzęcia nie ma.

Roszczenia kupującego

Co do Pana roszczeń, to może Pan wnosić o obniżenie ceny, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla Pana wadę usunie. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Jeśli zatem nie dojdzie do konsensusu co do wartości obniżenia, konieczny byłby rzeczoznawca, który to wyliczy. Względnie może Pan wnosić o usunięcie wady. Sprzedawca ma wówczas obowiązek usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla Pana jako kupującego.

Takie sprawy są sporne, często dopiero sąd jest w stanie ocenić, która strona ma rację, bo decyduje treść aktu, załączników, zeznania świadków co do faktów, o których pisałam wcześniej, aczkolwiek przytoczyłam Panu argumenty na Pana korzyść, ale też wskazałam, jak prawdopodobnie będzie bronił się sprzedawca, i jak próbować jego argumenty obalić. Często jednak, wysyłając wezwanie przedsądowe z rękojmi i wskazując w nich stanowiska orzecznicze, udaje się sprawę rozwiązać ugodowo, bez sądu, bowiem pozwany, widząc szansę przegranej, boi się, że w razie procesu straci jeszcze więcej niż żądana kwota obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości czy ewentualna kwota naprawy wad.