Obowiązki dewelopera wobec nabywcy – osoby fizycznej
Tytułem wstępu wskazuję, że przepisy ustawy deweloperskiej nakładają na dewelopera pewne obowiązki, wyłącznie jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, wobec której deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść własność tego lokalu na nabywcę albo przenieść na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W pozostałych przypadkach przepisy ustawy deweloperskiej nie będą miały zastosowania.
Dochodzenie roszczeń z rękojmi
Warto także zdawać sobie sprawę, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady uprawniony jest jedynie ten, kto nabył nieruchomość na rynku pierwotnym, czyli od pierwotnego zbywcy. Wyjątkowo z uprawnień tych może skorzystać nabywca, jeżeli uprawnienia te zostały na niego przeniesione w umowie sprzedaży bądź osobnej umowie ze sprzedającym. Jeśli formalności takie nie zostały jednak dopełnione, nabywca nieruchomości na rynku wtórnym może dochodzić roszczeń jedynie od sprzedającego. W takim przypadku, jeśli deweloper otrzyma wezwanie do usunięcia wady, powinien zweryfikować, czy osoba ta jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z rękojmi.
Uznaję jednak, że jako osoba fizyczna nabył Pan mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym (tj. deweloper zobowiązał się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść własność tego lokalu na Pana jako nabywcę).
Wady rzeczy sprzedanej
Wyjaśnię dalej, czym jest wada. Pojęcie wady pozostaje tożsame zarówno w odniesieniu do nabywców, do których mają zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej jak i do tych nabywców, którzy nie zostali objęci ochroną ustawy deweloperskiej. Taki wniosek wynika z przepisu art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym „w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1–5 ustawy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi”. W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że wady dzielą się na wady prawne oraz wady fizyczne.
Wada fizyczna a usterka drzwi balkonowych
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
- Wada prawna a usterka w mieszkaniu
- Z kolei wada prawna występuje w sytuacji, gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu, a w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.
Wady istotne i nieistotne
Można także wyróżnić podział wad na istotne oraz nieistotne:
- wada istotna uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, uniemożliwia jego prawidłowe funkcjonowanie, znacznie obniża jego wartość rynkową,
- wada nieistotna nie uniemożliwia korzystania z lokalu, nie ogranicza jego cech funkcjonalnych oraz nie obniża jego wartości rynkowej.
Powyższe rozróżnienie jest o tyle ważne, że w znacznej części wpływa na możliwość skorzystania przez nabywcę z przysługujących mu uprawnień, w tym w szczególności prawo odstąpienia od umowy. W mojej ocenie w Pana przypadki mamy do czynienia z wadą fizyczną nieistotną.
Uprawnienia nabywcy rzeczy z wadą – usterką
W przypadku, gdy lokal ma wadę, nabywcy przysługują co do zasady następujące uprawnienia:
- może on żądać wymiany rzeczy na wolną od wad;
- może on żądać usunięcia wady;
- może on złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny oraz
- może on złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Wybór uprawnienia należy do nabywcy, a prawo wyboru uprawnienia jest prawem kształtującym, dlatego też wybór dokonany w odniesieniu do konkretnej wady wiąże nabywcę i może być zmieniony tylko za zgodą dewelopera.
Żądanie obniżenia ceny mieszkania z powodu usterki okna
W kontekście powyższego warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy nabywca wystąpi z żądaniem obniżenia ceny, to nie może, bez uprzedniej zgody dewelopera, zmienić żądania i odstąpić od umowy. Rozwiązanie takie pozostaje korzystne dla dewelopera, który może każdorazowo dokonać analizy żądania nabywcy pod kątem ryzyka, które mogą wynikać z poszczególnych żądań nabywcy.
Wymiana rzeczy lub naprawa usterki
Co ciekawe, nabywca nie może skorzystać z uprawnień najdalej idących (obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy), jeżeli deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Taki mechanizm ma na celu zapobieżenie nieuzasadnionemu obniżaniu ceny albo odstępowaniem od umów, jeżeli wady lokalu mieszkalnego pozostają możliwe do usunięcia. Jedynie w tych przypadkach, kiedy deweloper już raz wymieniał lub naprawiał przedmiot umowy albo jeżeli nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany lub naprawy, wówczas nie może on skutecznie przeciwdziałać oświadczeniu nabywcy o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy. Powyższe pozostaje o tyle ważne, o ile często zdarza się, że nabywcy od razu występują z żądaniem obniżenia ceny lub składają oświadczenie o odstąpieniu od umowy, pomimo iż deweloper nie otrzymał uprzedniego wezwania do usunięcia wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad.
Zmiana umowy z powodu obniżenia ceny
Kolejną istotną kwestią jest, że skutkiem realizacji uprawnienia do obniżenia ceny może być zmiana treści umowy, która najczęściej jest zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zatem ustawa lub strony wymagały dla zawarcia umowy formy szczególnej, to oświadczenie o obniżeniu ceny powinno zostać złożone w takiej samej formie. Ponadto obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Nie jest zatem właściwe złożenie przez nabywcę oświadczenia o obniżeniu ceny o dowolną wartość, opartą jedynie na własnych wyliczeniach nabywcy i dokonanie tej czynności w formie pisemnej podczas, gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.
Wezwanie dewelopera do zajęcia się usterką drzwi balkonowych
Warto zwrócić uwagę, że celowe pozostaje każdorazowe ustosunkowanie się dewelopera do otrzymanego wezwania.
Co do zasady, zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane (w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu) wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Wydaje się, że w przypadku ewentualnego przekroczenia terminu na usunięcie wady, ustawodawca wprost nie przewidział ustawowych sankcji, które mogłyby zostać nałożone na dewelopera.
Kwestią kluczową pozostaje zatem uznanie wady przez dewelopera. Mianowicie dopiero dokonanie tej czynności warunkuje rozpoczęcie terminu na jej usunięcie. Jeżeli natomiast deweloper nie uznaje wady za zasadną, w terminie analogicznym (14 dni od dnia podpisania protokołu) zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach. W takiej sytuacji oczywiście może powstać spór pomiędzy stronami co do zasadności odmowy usunięcia wady przez dewelopera.
Termin usunięcia wady – usterki
Kwestia terminu usunięcia wady została uregulowana w Kodeksie cywilnym w sposób nieco odmienny od przepisów ustawy deweloperskiej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym deweloper (sprzedawca) jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (art. 561 § 2).
Wobec takiego sformułowania przepisu dotyczącego terminu usunięcia wady można założyć, że termin ten będzie uzależniony od obiektywnych możliwości i uwarunkowań dewelopera (zarówno technicznych, technologicznych i osobowych), o ile nie znajdą zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Można wyobrazić sobie taką sytuację, w której nabywca żąda usunięcia wady polegającej na zamontowaniu okien z uszkodzonymi roletami i wyznacza deweloperowi dwudniowy termin na usunięcie wady. Oczywiście termin może nie być możliwy do dotrzymania właśnie z uwagi na brak obiektywnej możliwości wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad. Zatem czas na usunięcie wady powinien być rozsądny, ale jednocześnie niezbyt wydłużony, aby nie powodować nadmiernych trudności po stronie nabywcy.
Zasadną pozostaje, że koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca (z zastrzeżeniem jednak art. 5611 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego). Do kosztów wymiany i naprawy zalicza się m.in. koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia (por. art. 5613).
Zwracam też uwagę, że odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu nie jest nieograniczona w czasie. Zgodnie z art. 568 § 1 sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady, ale jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Terminy przedawnienia mogą zostać wydłużone w ramach umowy, ale nie mogą ulec skróceniu.
Podsumowując, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej, jak i z przepisami Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że jako nabywcy lokalu z rynku pierwotnego od dewelopera przysługują Panu określone uprawnienia, z których może Pan skorzystać. Zgodnie jednak z art. 26 ust. 7 ustawy deweloperskiej w zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1–5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny o rękojmi. Zgodnie zaś z Kodeksem cywilnym ma Pan prawo złożyć oświadczenie z żądaniem usunięcia wady lub wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Nadto, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może natomiast odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Rękojmia i stanowisko dewelopera
Proszę więc swe żądania z rękojmi zgłaszać do dewelopera. Ten zaś winien kontaktować się z wykonawcą poszczególnych elementów. Może Pan korzystać (z uwagi na nieistotność wady) z żądania usunięcia wady (naprawy), wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad, ewentualnie obniżenia ceny sprzedaży w proporcji do wady i pamiętając, że jeśli sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla Pana wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie, to z żądania obniżenia ceny nie może Pan korzystać, chyba że rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
