Ustanowienie zarządcy przymusowego

Czy każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego w spółdzielni mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Na mocy tego przepisy, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeśli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej

Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 roku (sygn. akt: II Ca 736/14) stwierdził, że niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów, itp.).

Przed sądem należy udowodnić, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego, w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy.

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego we wspólnocie mieszkaniowej

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym, a zatem w sprawie występują wnioskodawca oraz uczestnicy. Uczestnikami są wszyscy pozostali właściciele lokali we wspólnocie, a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne. We wniosku można wskazać kandydata na zarządcę. Według art. 607 Kodeksu postępowania cywilnego do wniosku należy dołączyć odpis księgi wieczystej nieruchomości, wskazujący, że wnioskodawca jest właścicielem lokalu. Do wniosku należy też dołączyć wykaz uczestników postępowania (spis właścicieli lokali).

Wniosek do sądu podlega opłacie stałej w kwocie 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dowód uiszczenia opłaty trzeba załączyć do wniosku.

Rola zarządcy przymusowego zastępującego zarząd spółdzielni mieszkaniowej

Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd wspólnoty (fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 17 marca 2010 roku, sygn. akt: II SA/Go 9/10).

Do obowiązków zarządu według ustawy o własności lokali należy m.in.:

– kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz

(art. 21 ust. 1 ww. ustawy),

– dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy),

– składanie właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności (art. 30 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy),

– zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).