Ustanowienie służebności drogowej, jak skutecznie zabezpieczyć dostęp do działek?

Służebność gruntowa – służebność drogi koniecznej

Pani celem jako jedynej właścicielki wskazanych działek jest doprowadzenie do sytuacji, w jakiej każda z 6 działek będzie miała ustanowioną służebność w taki sposób, żeby z każdej z działek można było wyjechać zarówno na drogę powiatową jak i gminną. Według Kodeksu cywilnego (K.c.):

Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Warunki konieczne do ustanowienia służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się – jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością (Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 r., sygn. akt: I NSNc 44/19).

Pani chodzi właśnie o ustanowienie drogi koniecznej dla wszystkich działek. Otóż warunki konieczne do ustanowienia służebności drogi koniecznej to:

• brak prawnie zagwarantowanego trwałego dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości X,
• wytyczenie drogi koniecznej przez nieruchomość Y w sposób umożliwiający uprawnionemu (właścicielowi nieruchomości X) do odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na działce obciążonej,
• uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.

Dla ustanowienia drogi koniecznej nie jest niezbędne wydzielanie działki, po jakiej przebiegać ma trasa drogi koniecznej. Zakres służebności (zakresem służebności drogowej będzie np. trasa przejazdu) określa w pierwszej kolejności wola stron (jeśli służebność została ustanowiona w umowie) i cel ustanowienia służebności, związany z konkretnym stanem faktycznym.

Obowiązek niezakłócania nadmiernie prawa własności właściciela działki obciążonej

Z kolei właściciel gruntu władnącego powinien korzystać ze swojego prawa w sposób powściągliwy, tak aby nie zakłócać zbytnio prawa własności właściciela gruntu obciążonego. Obowiązek uwzględnienia interesu właściciela nieruchomości obciążonej dotyczy nie tylko ustalania zakresu służebności, ale też jej późniejszego wykonywania (w przypadku służebności drogowej sposobem wykonywania jest np. częstotliwość przejazdu), które powinno jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. W wyroku z dnia 24 kwietnia 1997 (sygn. akt II CKN 43/97) Sąd Najwyższy uznał, iż właściciel nieruchomości władnącej nie może w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości zwiększać bez żadnych konsekwencji niedogodności nieruchomości służebnej.

Wytyczenie służebności może odbyć się przez wskazanie trasy w terenie oraz jej wyrysowanie (nawet odręczne) na mapie (początek, koniec, szerokość itp.).

Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp nieruchomości władnącej (wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 roku, sygn. akt: I NSNc 44/19).

Charakter czynny lub bierny służebności gruntowej

Przepisy o rękojmi należy wykładać ściśle. To osoby uprawnione powinny zadbać, aby ich prawa zostały wpisane do księgi.

Droga konieczna jest ustanawiana celem zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej. Jako służebność przysługuje: każdemu właścicielowi nieruchomości władnącej oraz obciąża każdego właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebność może mieć charakter czynny lub bierny:

• czynna służebność gruntowa – polega na czynnym użytkowaniu części nieruchomości służebnej, czyli obciążonej. Będzie to np. umożliwienie przejazdu samochodów z nieruchomości władnącej przez część posesji nieruchomości obciążonej.
• bierna służebność gruntowa – w tym przypadku właściciel nieruchomości obciążonej nie może dokonywać działań, które utrudniałyby korzystanie z nieruchomości władnącej, np. sadzić drzew, które mogłyby ograniczać dostęp do światła nieruchomości, na rzecz której ustanawia się służebność.

Służebność pozostaje, mimo zmian właścicielskich

Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości.

Służebność przejazdu (przechodu) ustanawia się w formie aktu notarialnego, a do umowy przedłożyć należy:

• odpis księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona służebnością;
• wyrys z mapy ewidencyjnej;
• wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążonej;
• dane uprawnionego;
• zakres służebności.

Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 K.c.). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej.

Ustanowienie służebności dla każdej działki tego samego właściciela

Wg szkicu:

1. działka 1 ma bezpośredni dostęp do drogi powiatowej, ale nie ma dostępu do drogi gminnej,
2. działka 6 ma bezpośredni dostęp do drogi gminnej, ale nie ma dostępu do drogi powiatowej,
3. działki 2,3,4,5 nie mają bezpośredniego dostępu do drogi gminnej, ani do drogi powiatowej.

Jako że jest Pani jedynym właścicielem działek, oznacza to, że mogłaby Pani ustanowić służebność gruntową, składając oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności przejazdu i przychodu ze wskazaniem trasy przebiegu służebności dla poszczególnych działek jako działek obciążonych oraz złożyć oświadczenie o akceptacji służebności jako działek władnych. Nie ustanawia Pani służebności dla siebie, ale ustanawia ją jako aktualny właściciel działki na rzecz każdoczesnego właściciela innych działek. Tyle tylko, że obecnie to Pani jest właścicielem wszystkich działek.

• Dziadka 1 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek: 2, 3, 4, 5, 6 ( jako działek władnych) – droga konieczna celem dostępu do drogi powiatowej.
• Dziadka 2 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek: 3, 4, 5, 6 (jako działek władnych) – droga konieczna celem dostępu do drogi powiatowej; oraz na rzecz każdoczesnego właściciela działki 1, (jako działek władnych) droga konieczna celem dostępu do drogi gminnej.
• Dziadka 3 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek: 4, 5, 6 ( jako działek władnych) – droga konieczna celem dostępu do drogi powiatowej; oraz na rzecz każdoczesnego właściciela działki 1, 2 (jako działek władnych) droga konieczna celem dostępu do drogi gminnej.
• Dziadka 4 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek: 5, 6 (jako działek władnych) – droga konieczna celem dostępu do drogi powiatowej; oraz na rzecz każdoczesnego właściciela działki 1, 2, 3 droga konieczna celem dostępu do drogi gminnej.
• Dziadka 5 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek: 6 (jako działki władnącej) – droga konieczna celem dostępu do drogi powiatowej; oraz na rzecz każdoczesnego właściciela działki 1, 2, 3, 4 – droga konieczna celem dostępu do drogi gminnej.
• Dziadka 6 jako działka obciążona – służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działek 1, 2, 3, 4, 5 droga konieczna celem dostępu do drogi gminnej.

Wpisanie drogi koniecznej do ksiąg wieczystych

Pozostaje wpisać służebności do ksiąg wieczystych, aby był widoczny dla kupujących przy sprzedaży. Informacja w KW o istniejącym obciążeniu powoduje, że służebność jest w chwili zakupu. Po sprzedaży działek nowy właściciel działki obciążonej może chcieć ją zmienić. Co jednak wymagałoby zgody wszystkich pozostałych właścicieli działek lub procesu sądowego. Tego wykluczyć się nie da.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 r., sygn. akt: I NSNc 44/19

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 1997, sygn. akt II CKN 43/97