Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości

Ustalenie aktualnej wartości rynkowej gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności

Nie podlega dyskusji fakt, iż za wartość gospodarstwa rolnego przyjętą do określenia wysokości spłat lub dopłat na rzecz współwłaścicieli należy uznać jego aktualną wartość rynkową, tj. z chwili orzekania w sprawie.

Obowiązek ustalenia aktualnej wartości rynkowej będącego przedmiotem zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego wynika bezpośrednio z art. 619 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

„Art. 619. § 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd ustala jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa oraz obszar i rodzaj nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich małżonków, a w miarę potrzeby także okoliczności przewidziane w art. 216 Kodeksu cywilnego”.

Obowiązek ustalenia aktualnej wartości rzeczy będącej przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności wynika jednoznacznie z doktryny oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Tomasz Demendecki w komentarzu do art. 619 Kodeksu postępowania cywilnego pisze: „Omawiany przepis przewiduje szczególne odmienności postępowania o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, pozostające w związku z regulacjami materialnoprawnymi (w szczególności art. 213-218 k.c.). W postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego sąd z urzędu ustala skład i wartość gospodarstwa rolnego, niezależnie od obowiązków spoczywających na wnioskodawcy (art. 607 i 617). Ustalenie to, według doktryny, powinno uwzględniać stan aktualny z chwili orzekania o zniesieniu współwłasności”.

Również Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach wskazał na obowiązek ustalania aktualnej wartości rzeczy będącej przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności.

W uchwale z dnia 5 maja 1978 r. (III CZP 26/78) SN wskazał: „Dokonując w sprawie o zniesienie współwłasności szacunku nieruchomości wspólnej, sąd bierze za podstawę jej wartość z chwili orzekania, a praktycznie z chwili dokonywania tego szacunku. Tym samym sąd uwzględnia także przyrost wartości nieruchomości, jaki wystąpił między chwilą powstania współwłasności a datą jej zniesienia, i to niezależnie od tego, jaka była przyczyna tego przyrostu”.

Obowiązek ustalenia wartości rzeczy, gdyby ta zmieniła się w związku z upływem czasu

Obowiązek ustalania aktualnej wartości rzeczy jest posunięty do tego stopnia, że nawet gdy sprawa o zniesienie współwłasności na skutek apelacji jest rozstrzygana przez sąd II instancji, to na sądzie tym również spoczywa obowiązek ustalenia wartości rzeczy, gdyby ta zmieniła się w związku z upływem czasu.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1982 r. (III CZP 51/82): „Sąd rewizyjny obowiązany jest uwzględnić powstałą w toku postępowania odwoławczego znaczną zmianę wartości składników majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego”.

Uchwała SN w składzie siedmiu sędziów z dnia 22 września 1983 r. (III CZP 23/83): „Sąd rewizyjny uwzględnia zmianę wartości składników majątkowych wchodzących w skład dzielonego majątku wspólnego małżonków, w stosunku do wartości tych składników wynikającej z akt sprawy sądu I instancji, jeżeli te zmiany wartości są następstwem zmienionego (nowego) stanu prawnego, na podstawie którego ma być wydane rozstrzygnięcie. W sytuacji gdy zmiany wartości składników majątkowych wynikają z okoliczności faktycznych, sąd rewizyjny uwzględnia te zmiany wtedy, kiedy zmiany wartości są faktami powszechnie znanymi lub wiadomymi sądowi rewizyjnemu urzędowo (art. 385 § 1 k.p.c.) albo gdy skarżący powołał się na zmienioną wartość przedmiotu podziału jako całości lub części tego przedmiotu, która ma w stosunku do całości wartość przeważającą, jeżeli nie mógł on powołać się na te fakty w pierwszej instancji (art. 368 pkt 6 k.p.c.) lub nawet w rewizji (art. 371 § 1 zd. ost. k.p.c.)”.

Ustalenie wartości nieruchomości na podstawie zgodnych oświadczeń stron

Zatem ma Pani rację, iż aktualną wartość rynkową nieruchomości powinien określić biegły sądowy będący rzeczoznawcą majątkowym. W praktyce, jeżeli strony nie kwestionują wartości nieruchomości, sąd ustala jej wartość na podstawie zgodnych oświadczeń stron.

Jeżeli jednak strony nie zgadzają się co do wartości, sąd powinien z urzędu przeprowadzić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. O przeprowadzenie takiego dowodu powinna też Pani oficjalnie zawnioskować do sądu.

Ponieważ Pani brat złożył wniosek o zniesienie współwłasności, sąd tego zniesienia dokona, gdyż zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego nikt nie jest obowiązany pozostawać we współwłasności, jeżeli tego nie chce.

„Art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”.

Jeżeli nie godzi się Pani na przyznanie całego gospodarstwa bratu, a zasady prawidłowej gospodarki rolnej nie sprzeciwiają się jego podziałowi fizycznemu, sąd prawdopodobnie w ten sposób dokona zniesienia współwłasności.

Podziału sąd dokona przy pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Przyznana Pani nieruchomość powinna odpowiadać wartości równej 1/4 wartości całego gospodarstwa. W przypadku gdyby była ona niższa, co stwierdzi biegły sądowy, należy się Pani z tego tytułu dopłata pieniężna od brata.