Ustalenie przebiegu granicy działki – rozgraniczenie nieruchomości

Ustalenie przebiegu granic

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami.

Natomiast na podstawie ust. 3 tego artykułu rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.

W oparciu o art. 30 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) przeprowadzają rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony.

Na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Zgodnie z art. 154 § 1 K.c. domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

Zasiedzenie nieruchomości

W oparciu o art. 172 § 1 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Natomiast na podstawie § 2 tegoż artykułu po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Mając na względzie przytoczone powyżej przepisy prawne oraz przedstawiony przez Pana stan faktyczny, należy stwierdzić, że najkorzystniejszym prawnie krokiem, jaki powinien Pan zainicjować, jest wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego (a gdy takowe się toczy, doprowadzić je do etapu sądowego postępowania rozgraniczeniowego w trybie art. 153 K.c.).

Zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa należy bowiem stwierdzić, że jeżeli granice działek miedzy stronami stały się sporne lub wymagają ponownego ustalenia, właściwym jest w pierwszej kolejności administracyjny tryb postępowania rozgraniczeniowego.

Postępowanie rozgraniczające

Na tym etapie postępowanie prowadzone jest przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) na wniosek strony bądź z urzędu. Stroną w postępowaniu rozgraniczeniowym jest właściciel nieruchomości. Wniosek ten składa się do organu, którego właściwość miejscowa ustalona jest ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Wniosek ten powinien mieć formę pisemną, zawierać żądanie przeprowadzenia postępowania o rozgraniczenie nieruchomości oraz dowody (dokumenty), pozwalające na ustalenie stron postępowania oraz przedmiot sprawy. Dokumentami tymi są np.: odpis z księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości wnioskodawcy albo wypisy z ewidencji gruntów i budynków objętych żądaniem rozgraniczenia.

Postępowanie administracyjne kończy się rozstrzygnięciem w formie decyzji. Stronie niezadowolonej z decyzji (być może już na tym etapie Pana roszczenie zostanie uznane – a więc że ogrodzenie jest zbudowane na granicy działki) przysługuje roszczenie o rozgraniczenie w trybie art. 153 K.c.

W przypadku tego postępowania bada się w pierwszej kolejności przede wszystkim stan prawny spornych działek. Co istotne zasiedzenie części działki doprowadza do powstania stanu prawnego, w oparciu o który można ustalić przebieg granicy. Podobnie stwierdził Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 29 listopada 2002 r. IV CKN 1547/2000, który zauważył że: „zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu stanowi stan prawny, o którym mowa w art. 153 K.c.”.

Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z art. 172 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. W związku z tym istotne jest ustalenie, od kiedy granica przebiegała opisaną przez Pana miedzą (należy ustalić, czy minął termin 30-letni – jeżeli tak, to z mocy samego prawa doszło do zasiedzenia tej części działki i w postępowaniu o rozgraniczenie ustalone zostanie, że granica biegnie w miejscu ogrodzenia).

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 lutego 2002 r. IV CKN 796/2000 przy ustalaniu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. W postępowaniu sądowym można posłużyć się także innymi dowodami przewidzianymi w Kodeksie postępowania cywilnego np. zeznaniami świadków, opinią biegłego, przesłuchaniem stron. Tak więc np. Pana teść bądź inni świadkowie mogą potwierdzić fakt zasiedzenia części działki (i ile stan władania tą częścią trwał nieprzerwanie przez co najmniej 30 lat).

Ustalenie granicy w oparciu o kryterium ostatniego spokojnego posiadania

Kolejnymi sposobami ustalenia przebiegu spornej granicy (w przypadku niemożności ustalenia jej w oparciu o stan prawny – jest ustalenie granicy w oparciu o kryterium ostatniego spokojnego posiadania. Niewątpliwie bowiem przez co najmniej 12 lat (postawienie ogrodzenia) spokojnie i w widoczny sposób władał Pan nad sporną częścią działki. Podobnie zauważył Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. II CKN 274/2000, który stwierdził, że:

„Ostatni stan spokojnego posiadania, jako kryterium stanowiące podstawę rozgraniczenia, jest posiadaniem mającym charakter ustabilizowany, a więc trwający przez długi czas; nie chodzi tu o czas potrzebny do zasiedzenia, ale o trwający zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego”.

Ustalenie granic w postępowaniu przed sądem

Ostatnim kryterium ustalenia spornej granicy jest jej ustalenie w oparciu o całokształt okoliczności. Sąd wtedy ocenia na podstawie zgromadzonych dowodów, jaki powinien być przebieg granicy. Należy dodać, że kryteria rozgraniczenia wymienione w art. 153 K.c. wzajemnie się wykluczają w tym sensie, że dopóki możliwe jest ustalenie granic na podstawie pierwszego kryterium, dopóty niedopuszczalne jest sięganie do dalszych (stanowisko Sądu Najwyższego – Izba Cywilna zawarte w postanowieniu z dnia 17 października 2000 r. I CKN 851/98).

Dlatego w mojej ocenie, o ile ustali Pan fakt władania tą częścią działki przez okres 30 lat, to można wystąpić do sądu o rozgraniczenie i sąd uzna ten fakt, ustalając granice po Pana myśli. Wtedy oczywiście nie będzie Pan musiał rozbierać na swój koszt ogrodzenia. Podobnie zresztą będzie, gdy granica zostanie wytyczona w oparciu o stan ostatniego spokojnego miejsca posiadania.

Gdyby jednak ustalił Pan, że z ksiąg wieczystych wynika, że granica nie idzie w miejscu ogrodzenia, a nie upłynął 30-letni termin zasiedzenia tej części działki, to sąsiad będzie miał skuteczne roszczenie o wydanie tej części działki. Po takim wyroku zobowiązany by Pan został na własny koszt rozebrać ogrodzenie i wydać część działki sąsiadowi.

Co do Pana dwóch ostatnich pytań, oczywiście może Pan się podpisać pod protokołem pomiaru, lecz z adnotacją, że nie zgadza się Pan ze sporządzonym projektem. Natomiast jeśli chodzi o Pańską propozycję ugody, to zawsze jest to możliwe – lecz nie znajdzie się ten zapis w postanowieniu o rozgraniczeniu. Dlatego takie porozumienie należałoby zawrzeć w odrębnej pisemnej umowie między Panem a sąsiadem.