Uregulowanie niedopłaty za koszty ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej

Odpowiedź na pytanie o termin przedawnienia roszczenia spółdzielni z tytułu uregulowania niedopłaty w kosztach centralnego ogrzewania za dany okres rozliczeniowy, jakie spółdzielnia może skierować wobec osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, znajdującego się w jej zasobach i przez nią administrowanych, nie jest wbrew pozorom oczywista. W mojej ocenie jednak należy tu stosować termin trzyletni, bowiem mamy do czynienia z roszczeniem o świadczenie okresowe, a nadto z roszczeniem związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą przez spółdzielnię.

Każda spółdzielnia mieszkaniowa uchwala regulamin, określający m.in. sposób i terminy rozliczenia zużycia ciepła. W treści regulaminu, stanowiącego akt prawa wewnątrzspółdzielczego, ustalony jest termin, w ciągu którego od momentu doręczenia rozliczenia osobie zajmującej lokal należy uregulować powstałą niedopłatę; nadpłatę zalicza się natomiast na poczet bieżących opłat eksploatacyjnych, wnoszonych zwykle do 10. dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. Zwyczajowo niedopłatę należy wnieść na rachunek spółdzielni w ciągu 30 dni od dnia doręczenia rozliczenia. Dzień następny po upływie przykładowego trzydziestodniowego terminu stanowi zatem pierwszy dzień wymagalności roszczenia, od którego liczyć należy początek biegu terminu przedawnienia.

Zgodnie z treścią przepisu art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego „bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Wymagalność roszczenia, jak wskazano wyżej, powstaje w dniu następnym po upływie terminu płatności”. Jak wynika natomiast z treści przepisu art. 118, „jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”. Roszczenia o świadczenia okresowe, to np. roszczenie o odsetki umowne lub ustawowe, o należności alimentacyjne, o czynsz najmu, dzierżawy, ale również roszczenie objęte zadanym pytaniem, bowiem rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania następuje cykliczne, corocznie i w stałych terminach.

Administrowanie nieruchomościami znajdującymi się w zasobach spółdzielni stanowi przedmiot działalności gospodarczej spółdzielni, a roszczenia związane z prowadzeniem takiej działalności i uczestniczeniem jako profesjonalista, w obrocie gospodarczym, przedawniają się z upływem ogólnego terminu trzech lat, analogicznie jak roszczenia o świadczenia okresowe. Jak wynika z treści przepisu art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Statut spółdzielni określa, którą działalność spośród wymienionych w ust. 2 i 3 prowadzi spółdzielnia (art. 1 ust. 4 ustawy). Ponadto, na podstawie art. 1 ust. 6 ustawy, spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1 (zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu). W świetle cytowanych przepisów, zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnię należy zatem potraktować jako działalność gospodarczą, skoro ust. 6 art. 1 mówi dodatkowo o „innej działalności gospodarczej” w stosunku do zarządzania nieruchomościami.

Ani powołana wyżej ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ani też ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z roku 2003, Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.), regulująca w ogólności funkcjonowanie spółdzielni, nie wprowadzają odrębnego w stosunku do art. 118 Kodeksu cywilnego terminu dochodzenia roszczeń, wynikających z niedopłat pozycji, stanowiących elementy kalkulacyjne wysokości opłat eksploatacyjnych. Zwracam również uwagę na bardzo istotny, w kontekście zadanego pytania, wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 18 maja 2012 r. (sygn. akt IV CSK 490/11, publ. Legalis), w którym sąd ten wypowiedział się na temat terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego spółdzielni przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Zgodnie z tezą tego wyroku „określone w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) roszczenia odszkodowawcze przedawniają się w terminie trzyletnim, przewidzianym w art. 118 KC dla roszczeń o świadczenia okresowe”.

Jeżeli do upływu terminu przedawnienia wierzyciel nie skieruje przeciwko dłużnikowi pozwu do sądu o zapłatę, to w toku procesu, wytoczonego już po upływie terminu przedawnienia, dłużnik (pozwany) może podnieść zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa i przegranie sprawy przez wierzyciela co do roszczeń przedawnionych. Co istotne, terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną (art. 119 Kodeksu cywilnego). Oczywiście dłużnik ma także prawo zaspokoić przedawniony dług; jeśli to uczyni, traci prawo żądania zwrotu świadczenia, spełnionego w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu (art. 411 pkt 3 Kodeksu cywilnego). Zobowiązanie przedawnione nadal bowiem istnieje, jest tzw. zobowiązaniem naturalnym, pozbawionym sankcji przymusowej realizacji na drodze egzekucyjnej, a podniesienie zarzutu przedawnienia jest jedynie prawem, a nie obowiązkiem pozwanego.