Uregulowanie własność domu rodziców po śmierci mamy

Spłata siostry

Niestety bez spłaty siostry się nie obejdzie. Nabyła ona prawo do spadku po mamie i jeśli chce Pan przejąć na własność nieruchomość, proszę:

1. uzyskać od ojca przekazanie Panu nieruchomości (jednak nie darowizną, bo siostra nabędzie jeszcze roszczenie o zachowek) – najlepiej umową dożywocia,
2. wnieść do sądu wniosek o dział spadku/zniesienie współwłasności i spłacić siostrę z jej udziału,
3. chyba, że uda się Panu polubownie dogadać z siostrą co do kwoty – załatwić sprawę u notariusza.

Zniesienie współwłasności domu rodziców

Zgodnie z treścią art. 210 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Powyższy przepis wprowadza zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Może to nastąpić w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Istniejące ustawowe ograniczenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności są nieliczne; dotyczą szczególnej postaci współwłasności ułamkowej, tak zwanej współwłasności przymusowej (np. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali – Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 tekst jednolity – wynika zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali). Gdy między współwłaścicielami istnieje zgoda co do zniesienia współwłasności, a także zgoda co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, dochodzi do zniesienia współwłasności w drodze umowy. Umowa znosząca współwłasność może zostać zawarta w dowolnej formie, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, wtedy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego; do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Decyzja sądu

W braku porozumienia między współwłaścicielami, na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu sądowym. Znosząc współwłasność, sąd rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów (por. uchwała Izby Cywilnej SN z dnia 22 marca 1991 r., sygn. akt III CZP 17/91).

O rozstrzygnięciach sądu dotyczących dzielonego mienia decydują we wszystkich sprawach działowych, szeroko rozumianych (zniesienie współwłasności, dział spadku, podział majątku wspólnego małżonków), okoliczności istniejące w chwili podziału (zob. postanowienie SN z dnia 27 sierpnia 1979 r., sygn. akt III CRN 137/79).

Sposoby zniesienia współwłasności

W samym Kodeksie cywilnym, w art. 211–212, oraz w Kodeksie postępowania cywilnego, art. 621–625, wyróżniono i uregulowano – na użytek postępowania sądowego – trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej (art. 211 Kodeksu cywilnego). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli za spłata pozostałych. Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej.

Z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli podział fizyczny rzeczy wspólnej jest najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy z nich ma możliwość otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze. Podziału fizycznego rzeczy może więc żądać każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ograniczenia wyłączające dokonanie podziału rzeczy wspólnej zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, dlatego też rozszerzenie ich na inne sytuacje w drodze wykładni nie jest możliwe.

Oczywiście sąd powinien dążyć do wydania postanowienia odpowiadającego woli wszystkich współwłaścicieli. Jednakże zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności oraz załatwienie całokształtu stosunków jakie powstały pomiędzy współwłaścicielami.

Zgodnie z art. 212 § 1 jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

W ten sposób spłaci Pan siostrę i stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości.