Uregulowanie korzystania z sieci kanalizacyjnej przez sąsiadów

Załączone przez (zwłaszcza foto fragmentu aktu notarialnego) przyczyniło się do zauważenia okoliczności, którą warto wyjaśnić – głównie w starostwie (przynajmniej w biurze zajmującym się ewidencja gruntów i budynków) oraz w organie administracji budowlanej (oraz być może w „nadzorze budowlanym).

Coś, co mnie bardzo zaskoczyło (w zestawieniu z opisem sytuacji), zauważyłem przy pomocy internetowego serwisu e–Mapa.net. Chodzi o to, co ukazane jest na załączonym do odpowiedzi „zrzucie ekranu” z odnośnego serwisu geodezyjnego; proszę zwrócić szczególną uwagę na przebieg instalacji (w tym instalacji kanalizacyjnej). Być może trzeba będzie zapoznać się z dokumentami u dostawcy wody lub w archiwum (np. organu administracji budowlanej lub podmiotu uzgadniającemu dokumentacje).

Brak służebności w księdze wieczystej działki

Rzeczywiście, w odnośnej księdze wieczystej, prowadzonej dla działki, działy III oraz IV są wolne od wpisów – a służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (w przypadku służebności gruntowych, służebność powinna być ujawniona także w dziale I–Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej). Para kategorii: „nieruchomość obciążona” oraz „nieruchomość władnąca” jest charakterystyczna dla służebności gruntowych – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); chodzi o konstrukcję prawną służebności gruntowych (art. 285 K.c.): dzięki obciążeniu nieruchomości obciążonej zwiększa się użyteczność nieruchomości władnącej. Kategoria „nieruchomość obciążona” właściwa jest każdemu rodzajowi służebności – również: służebnościom osobistym (art. 296 i następne K.c.) oraz służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.). Służebność przesyłu jest właściwa w przypadku urządzeń (np. Instalacji), które stanowią część składową przedsiębiorstwa (art. 49 K.c.) – na ogół chodzi o instalacje główne (aczkolwiek czasami także o przyłącza), zaś w praktyce (zwłaszcza dotyczącej podłączania tak zwanych mediów do budynków) w przypadku przyłącza na ogół właściwa jest służebność gruntowa.

Ujawnianie korzystania ze studni w KW

Brak ujawnienia służebności w dziale III księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości obciążonej) nie jest równoznaczne z tym, że służebności nie ustanowiono. Niestety, ujawnianie służebności w księgach wieczystych nie jest prawnie obowiązkowe; w związku z tym sporo osób wybiera „oszczędzanie” (np. na opłatach sądowych) i nie wnioskuje o dokonanie wpisu służebności we właściwej księdze wieczystej (we właściwych księgach wieczystych), wskutek czego faktycznie słabnie wiarygodność ksiąg wieczystych (ewentualnie proponuję lekturę początkowych artykułów Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Być może w dokumentach księgi wieczystej (prowadzonej dla Państwa nieruchomości) znajduje się dokument „wskazujący” na ustanowienie służebności – służebności przesyłu albo służebności gruntowych (w przypadku przyłączy ważnych dla funkcjonowania paru innych nieruchomości); chodzi zwłaszcza o wypis aktu notarialnego lub o odpis orzeczenia sądowego (jeżeli do ustanowienia służebności doszło na drodze sądowej). Gdyby potrzebne okazało się skorzystanie z dokumentów księgi wieczystej prowadzonej dla cudzej nieruchomości, to należałoby wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu dostępu do takich dokumentów. Względy praktyczne przemawiają za wcześniejszym uzgodnieniem z biurem sądu terminu przeglądania dokumentów księgi wieczystej – podobnie może być także w przypadku zasobów organu (organów) administracji publicznej (szczególnie z związku ze stanem epidemii).

Sytuacja jest złożona, więc tym bardziej trudno jest dawać jednoznaczne wskazówki, a zwłaszcza wytyczne; chodzi (w znacznym stopniu) o poszanowanie Państwa uprawnień właścicielskich – osoba prywatna (w tym prawnik usługowy) powinna pamiętać o tym, że jest inną osobą (w rozumieniu art. 140 K.c.).

Bezumowne korzystanie ze studni

W ujęciu modelowym: właścicielowi nieruchomości przysługuje (między innymi) uprawnienie do pobierania pożytków ze swej własności (art. 140 K.c.). Z tym mogą wiązać się roszczenia związane ze znajdowaniem się cudzych urządzeń (np. instalacji) na nieruchomości; zarówno w przypadku ustanowienia służebności, zawarcia umowy (np. umowy dzierżawy lub innej umowy), jak i w przypadku korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego – czyli tak zwanego bezumownego korzystania z rzeczy (art. 224 i następne K.c.). Ustawodawca nie ustalił (choć to zapowiadał) odgórnie ani wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości, ani sposobu regulowania takiego wynagrodzenia – jednorazowo albo cyklicznie. Trzeba więc mieć w miarę dobrą orientację w cenach nieruchomości lub korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych. Wiele osób wybiera jednorazowe wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, chociaż z tym wiążą się różne nieporozumienia (a nawet spory) – problem może dotyczyć np.: refundowania części „kosztów podatkowych” lub ceny nieruchomości przy zawieraniu umowy sprzedaży (zdarzają się roszczenia o obniżenie ceny nieruchomości, a nawet powiadomienia organów ścigania o podejrzeniu przestępstwa wyłudzenia/oszustwa.

Wynagrodzenie za korzystanie z gruntu

Państwo (jako współwłaściciele nieruchomości) są uprawnieni żądać wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, być może żądać usunięcia cudzych instalacji – w ramach ochrony własności (art. 222 K.c.). Wystąpienie szkody (szkód) uzasadniałby roszczenia odszkodowawcze.

Prawdopodobnie odnośne urządzenia (studnię oraz fragmenty instalacji) istnieją dość krótko, więc zapewne nie doszło jeszcze do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Regułą jest zasiedzenie albo zasiedzenie służebności w złej wierze – w takim przypadku dochodzi do zasiedzenia albo do zasiedzenia służebności po 30 latach. Jeżeli nie ustanowiono służebności albo nie doszło do zasiedzenia służebności, to znajdowanie się cudzych urządzeń na Państwa nieruchomości ma cechy posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Również w przypadku zasiedzenia służebności lub posiadania służebności mogą przysługiwać roszczenia – w tym roszczenie o cechach pobierania pożytków ze swej własności; zaznaczam to, ponieważ może spotkać się ze stanowiskiem, jakoby nieodpłatne zasiedzenie służebności było równoznaczne z brakiem innych roszczeń (poza ewentualnymi odszkodowaniami za szkody, np. powstałe przy remontach lub konserwacji urządzeń).

W opracowywaniu Państwa strategii działania proponuję uwzględnianie potencjalnych ryzyk – z Państwa perspektywy.

Sprawdzenie stanu faktycznego instalacji

Wskazana wyżej mapa (której obraz umieszczony jest niżej) pozwala przypuszczać, że stan faktyczny (rzeczywisty przebieg instalacji) jest odmienny od układu przyłączy (przynajmniej kanalizacyjnych) na mapie ewidencyjnej. Wobec tego nie można wykluczyć samowoli budowlanej – np. przy tworzeniu określonych odcinków instalacji. Jeżeli w przeszłości doszło do samowoli budowlanej, to łatwiejsze mogłoby okazać się skuteczne żądanie usunięcia określonych odcinków instalacji z Państwa nieruchomości. Ze względów praktycznych, zapewne mogłoby do tego dojść dopiero po niezbyt krótkim czasie (legalna budowa instalacji wymaga czasu). Proponuje unikać samowolnego usuwania odcinków instalacji (znajdujących się na Państwa nieruchomości), ponieważ posiadanie – w tym posiadanie służebności (art. 352 K.c.) – znajduje się pod ochroną prawa (od art. 342 do art. 344 K.c.); z bezprawnym naruszeniem posiadania mogłyby wiązać się roszczenia (w tym, być może, roszczenia odszkodowawcze).

O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, o tyle przedmiotowa studia została zbudowana bez Państwa udziału finansowego. Wprawdzie można ją traktować jako budowlę trwale z gruntem związaną (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) – czyli należąca do właściciela nieruchomości gruntowej – ale proszę liczyć się z ewentualnością wystąpienia przez kogoś innego (jako posiadacza rzeczy) z roszczeniami (art. 224 i następne K.c.). Wprawdzie Państwu przysługują uprawnienia właścicielskie, ale inni ludzie są wolni od obowiązku prawnego rezygnowania z przysługujących im roszczeń lub finansowania urządzenia (np. studni zbiorczej), która miałaby być wyłącznie przez Państwa używana.

Zachęta do porozumienia w sprawie korzystania ze studni

Złożoność sytuacji przemawia przynajmniej za rozważeniem dążenia do zawarcia ugody; ustawowa konstrukcja ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Ugoda mogłaby zostać zawarta także poza właściwością sądów (ugodę pozasądową przydałoby się poddania zatwierdzeniu sądu). Osiągnięciu ugody może służyć zawezwanie do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego. Proponuję rozważyć spokojne (a nie „w biegu”) porozmawianie z sąsiadami; być może udałoby się osiągnąć porozumienie (unikając sporów).

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Państwu opracować oraz właściwie realizować dobrą strategię działania w związku z Państwa nieruchomością.