Uprawnienia przysługujące właścicielowi ułamkowej części nieruchomości

Uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej

Kwestia uprawnień przysługujących właścicielowi ułamkowej części nieruchomości uregulowana została w przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.). W pierwszej kolejności, należy przytoczyć przepis art. 206 K.c., zgodnie z którym: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”.

Innymi słowy, jako współwłaściciel nieruchomości posiada Pan prawo go korzystania z niej, o ile nie będzie utrudniał Pan korzystania z mieszkania Pana matce. Powołując się na cytowany przepis, może Pan zasadniczo żądać dopuszczenia do korzystania z całej nieruchomości (a nie tylko określonych pomieszczeń). Co więcej, cytowany przepis działa również w drugą stronę – w stosunku do Pana matki. Bowiem ona również zobowiązana jest do nieutrudniania Panu korzystania z mieszkania. Sytuacje dotyczące kuchni czy łazienki, o których Pan pisze, stoją w sprzeczności z omawianym przepisem.

Co więcej, jeśli był Pan współwłaścicielem nieruchomości już przez pewien czas, a zamieszkał Pan w niej dopiero niedawno, może Pan żądać teoretycznie od matki wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za ostatnie 3 lata, w wysokości odpowiadającej Pana części. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 r., III CZP 9/2006, LexisNexis nr 407360, OSNC 2007, nr 3, poz. 37 – współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, ma obowiązek rozliczenia się z uzyskanych korzyści. Żądanie takie może okazać się pomocne przy negocjacjach dotyczących przebywania w mieszkaniu Pana narzeczonej, ale o tym później.

Przechodząc dalej, szczegółowe uprawnienia współwłaścicieli względem rzeczy wspólnej określone zostały w art. 199 K.c., zgodnie z którym:

Czynność przekraczająca zwykły zarząd

„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”

Jak wynika z cytowanego przepisu, w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (a nie jedynie współwłaścicieli posiadających większość udziałów we współwłasności). Z drugiej strony oznacza to, że czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu mogą być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych. To, czym są czynności zwykłego zarządu, a czym czynności przekraczające czynności zwykłego zarządu, nie zostało jednoznacznie określone w Kodeksie cywilnym. Definicja taka wypracowana została jednak w orzecznictwie. Jak czytamy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99:

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.”

Oznacza to, że jako współwłaściciel mieszkania może Pan swobodnie je eksploatować, jak również dokonywać drobnych napraw, mających na celu utrzymania go w stanie niepogorszonym, jak np. odmalowanie korytarza. Zakup zmywarki nie będzie raczej już mieścił się w tym zakresie, ponieważ działanie takie stanowi ulepszenie i wymaga ingerencji w instalacje znajdujące się w mieszkaniu.

Zgoda na zamieszkanie osoby trzeciej

Niestety, zgoda na zamieszkanie osoby trzeciej w mieszkaniu zaliczana jest też powszechnie do czynności przekraczających zwykły zarząd. W związku z tym zgoda na zamieszkanie Pana narzeczonej w omawianym mieszkaniu powinna być wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli łącznie. Obawiam się, że to będzie właśnie największy problem w Pana przypadku, ponieważ o ile może Pan wymusić respektowanie swoich praw w innych rejonach, to w tym przypadku wiele zależy od dobrej woli Pana matki. Tu do negocjacji może okazać się pomocna możliwość żądania wynagrodzenia za korzystanie przez nią z nieruchomości przez okres, w którym był Pan współwłaścicielem.

Dodatkowo, pozwolę sobie zaznaczyć, iż odnośnie żądania przez Pana matkę ponoszenia kosztów czynszu, te powinny odpowiadać Pana udziałowi w nieruchomości (oczywiście, w przypadku opłat eksploatacyjnych jak woda, gaz etc. zasadny jest podział kosztów ze względu na ilość lokatorów). Zgodnie bowiem z art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.” W związku z powyższym ma Pan prawo żądać okazania rachunków ze spółdzielni i niedokonywanie opłaty do czasu udowodnienia ich wysokości przez Pana matkę.

Wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania liczone do 3 lat wstecz

Oczywiście decyzja w przedmiocie żądania wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania należy do Pana. Jeśli przysługuje Panu udział w wysokości 1/6 w nieruchomości, w takim też wymiarze może żądać Pan wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania. Jeśli zatem czynsz za mieszkanie przyjęty byłby na poziomie np. 3000 zł, to w skali miesiąca przysługuje Panu prawo do żądania wynagrodzenia w wysokości 500 zł. Przy czym wysokość przyjętego czynszu powinna odpowiadać czynszowi za podobne mieszkania w okolicy.

Jeśli chciałby Pan dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania, sugeruję w pierwszej kolejności przesłać wezwanie do zapłaty, a dopiero później skierować sprawę do sądu. Opłata sądowa wynosić będzie 5% wartości przedmiotu sporu (czyli żądanej kwoty).

Proszę pamiętać, że możliwość dochodzenia wynagrodzenia dotyczy okresu trzech lat wstecz od chwili obecnej i obejmuje czas, gdy nie zamieszkał Pan w tym mieszkaniu.